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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
FAKTEN:
In mehreren Wohnungen sind Schäden vorhanden. Der Verwalter hatte mit
einem Fachunternehmen einen Ortstermin durchgeführt. Die Gemeinschaft beschloss,
von Schäden betroffene Eigentümer könnten sich an denVerwalter wenden, der dann das
Unternehmen beauftragen solle. Dieser Beschluss wurde erfolgreich angefochten. Er war
wegen mangelnder Beschlusskompetenz nichtig. Der Eigentümerversammlung fehlte
die Beschlusskompetenz. Denn es wird eine wesentliche Aufgabe auf die Verwaltung
delegiert, ist doch denkbar, dass es auch zu teurenArbeiten kommen und die Verwaltung
so über ein großes Auftragsvolumen selbst entscheiden kann. Der Beschluss widersprach
auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn vor einer Auftragsvergabemüssen zumindest
bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen drei Vergleichsangebote eingeholt werden.
FAZIT:
Es sind Vergleichsangebote einzuholen. Die für das Dortmunder Umland zustän-
dige Berufungskammer des LG Dortmund meint zwar, dies sei erst ab einem Volumen
von 5.000 Euro erforderlich. Der Verwalter sollte sich hieran jedoch nicht orientieren.
INSTANDSETZUNG
Keine Kompetenzverlagerung
auf Verwalter
Den Wohnungseigentümern fehlt die
Beschlusskompetenz, den Verwalter
zu ermächtigen, Sanierungsarbeiten
das Gemeinschaftseigentum verschie-
dener Sondereigentumseinheiten be-
treffend eigenständig zu beauftragen.
Vor einer Auftragsvergabe sind drei
Vergleichsangebote einzuholen.
LG Dortmund, Urteil v. 21.04.2015, 1 S 445/14
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten einem Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss gestat-
tet, im Bereich seines Tiefgaragenstellplatzes einen Fahrradständer mit einem auf dem
Boden befestigten Bügel zu montieren und dort zwei Elektrofahrräder abzustellen.
Der Tiefgaragenstellplatz steht im Sondereigentum des Eigentümers. Der Beschluss
wurde erfolgreich angefochten. Er war deshalb für ungültig zu erklären, weil er die in
der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung umwidmete. Dies ist nur durch
Vereinbarung möglich, so die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthält. Dort
werden die Flächen als „Tiefgaragenstellplatz“ bezeichnet. Dies ist so zu verstehen, dass
diese Flächen rein als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen sollen. Die Tatsache, dass
der Tiefgaragenstellplatz im Sondereigentum des Eigentümers steht, war unbeachtlich.
FAZIT:
Aufgrund des baulichen Eingriffs in den im Gemeinschaftseigentum stehenden
Boden der Tiefgarage ist die Genehmigung der Nutzung durch Mehrheitsbeschluss
auch nicht möglich.
TIEFGARAGENSTELLPLATZ
Fahrräder mit dieser Zweck-
bestimmung nicht vereinbar
Die Bezeichnung „Tiefgaragenstell-
platz“ ist nach Wortlaut und nächstlie-
gendem Sinn dahingehend zu verste-
hen, dass diese Flächen als Abstell-
platz für Kraftfahrzeuge dienen sollen.
Die Nutzung als Fahrradabstellplatz
mit einem auf dem Boden befestigten
Bügel ist daher unzulässig.
LG Hamburg, Urteil v. 17.06.2015, 318 S 167/14
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Die Wohnungseigentümer hatten mehrheitlich den Verwalter wiederbestellt,
obwohl diesem massive Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen waren. Er hatte
jahrelang keine ordnungsmäßigen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne erstellt,
Beschlüsse nicht durchgeführt und die Eigentümer nicht über anhängige Rechtsstrei-
tigkeiten unterrichtet. Ein Eigentümer hatte so den Wiederbestellungsbeschluss an-
gefochten – erfolgreich. Grundsätzlich haben die Eigentümer bei der Bestellung eines
Verwalters eine Prognose darüber anzustellen, ob dieser das ihm anvertraute Amt ord-
nungsgemäß ausüben wird. Dabei gibt es einen großen Beurteilungsspielraum. Dieser
ist erst dann überschritten, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Verwalters
vorliegt, der es nach objektiven Gesichtspunkten als nicht mehr vertretbar erscheinen
lässt, dass der Verwalter bestellt wird. Ein solcher Grund liegt hier vor.
FAZIT:
Die Schwelle ist an der Stelle überschritten, an der der Verwalter seinen Kernauf-
gaben über Jahre hinweg nicht gerecht wird. Wenn so wesentliche Verstöße gegen die
Pflichten des Verwalters vorliegen, muss an seiner fachlichen Eignung gezweifelt werden.
VERLETZUNG ELEMENTARER
VERWALTERPFLICHTEN
Keine Wiederbestellung
Die Wiederbestellung eines Verwal-
ters widerspricht den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn
dieser über Jahre hinweg keine ord-
nungsmäßigen Jahresabrechnungen
und Wirtschaftspläne erstellt, gefasste
Beschlüsse nicht umsetzt und die Ei-
gentümer nicht von der Anhängigkeit
von Rechtsstreitigkeiten unterrichtet.
LG München I, Urteil v. 16.7.2015, 36 S 18089/14 WEG
