43
4.2016
selbst nur tätig werden, wenn er durch
Einschaltung des Verwalters die Behe-
bung der Notlage nicht erreichen kann.
Diese Voraussetzungen lagen hier nicht
vor. Auch ein Anspruch aus Geschäfts-
führung ohne Auftrag scheidet aus. Denn
die Maßnahme entsprach nicht dem tat-
sächlichen oder mutmaßlichen Willen
der Eigentümer. Daran fehlt es, wenn die
Eigentümer wie vorliegend beschlossen
haben, die vorgenommene Maßnahme
vorerst zurückzustellen.
FAZIT:
Ist der Verwalter mit dem Ver-
langen eines Eigentümers auf Ersatz ei-
genmächtig durchgeführter Instandhal-
tungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen
konfrontiert, darf er diesem zunächst
FAKTEN:
Eine Wohnungseigentümerin
verlangt von der Eigentümergemeinschaft
den Ersatz von Kosten, die für die von ihr
durchgeführte Sanierung der Kellersohle
entstanden sind. Im Vorfeld der von der
Eigentümerin initiierten Instandsetzung
der Kellersohle hatte die Wohnanlage ei-
nen erheblichen Sanierungsstau. Auf einer
Eigentümerversammlung beschlossen die
Eigentümer mehrheitlich einen Plan zur
Sanierung der Anlage. Die dort vorgese-
hene Sanierung der Kellersohle sollte je-
doch zunächst zurückgestellt werden. Die
Eigentümerin sanierte eigenmächtig und
verlangte Ersatz. Allerdings vergebens.
Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten
als Aufwand für eine Notgeschäftsfüh-
rung scheidet aus. Der Eigentümer darf
Urteil des Monats:
Kostenerstattung bei eigenmächtiger Instandsetzung?
Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereiche-
rungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen
(dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer,
sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).
BGH, Urteil v. 25.09.2015, V ZR 246/14
FAKTEN:
Für den Fall von Verstößen gegen die Hausordnung hatten die Eigentümer
allgemein beschlossen, dass der Verwalter zunächst abmahnen solle und er imWieder-
holungsfall namens der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durch-
setzung eines Ordnungsgeldes zu beauftragen habe. Dieser Beschluss wurde erfolgreich
angefochten. Er widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die in ihmgetroffenen
Regelungen nicht hinreichend bestimmt sind. Auch wird das Prozessrisiko im Fall des
Nichtvorliegens einer Zuwiderhandlung gegen die Hausordnung auf die Gemeinschaft
verlagert.
FAZIT:
Es liegt nahe, dass die Eigentümer Konsequenzen von Verstößen in der Haus-
ordnung selbst regeln. Vorsicht: Eigentümer können nicht etwa zu Strafzahlungen ver-
pflichtet werden. Zur Abmahnung ist der Verwalter ohnehin bereits ohne entsprechende
Regelung verpflichtet. Ein Automatismus, dass stets ein gerichtliches Verfahren gegen
denjenigen eingeleitet wird, der gegen Bestimmungen der Hausordnung verstößt, ist
nur dann möglich, wenn der Verstoß genau bezeichnet ist.
VERSTÖSSE GEGEN HAUSORDNUNG
Problematische Sanktionen
Ein Beschluss, in dem die Eigentümer
mehrheitlich Verstöße gegen die
Hausordnung sanktionieren, verstößt
gegen die Grundsätze ordnungs-
mäßiger Verwaltung, wenn er nicht
hinreichend bestimmt ist und die
Sanktionierung lediglich allgemein-
gültiger Natur ist ohne die Benennung
konkreter Zuwiderhandlungen.
LG Hamburg, Urteil v. 15.04.2015, 318 S 125/14
nicht folgen, ohne eine entsprechende Be-
schlussfassung herbeigeführt zu haben. So
der Anspruch besteht, hat der betreffende
Eigentümer Anspruch auf vollen Kosten-
ersatz und nicht etwa vermindert um sei-
nen Eigenanteil. Der betroffene Eigentü-
mer hat sich zwar an den Kosten des ihm
zu leistenden Ersatzes zu beteiligen, aber
nicht durch Kürzung seines Anspruchs
gegen die Gemeinschaft, sondern durch
Umlage in der Jahresabrechnung.
Haben die Wohnungseigentümer einen
entsprechenden Beschluss gefasst, ist der
Verwalter hieran gebunden. Er muss den
Beschluss umsetzen. Ein Recht, die Um-
setzung des Beschlusses abzulehnen, etwa
weil er meint, der Anspruch bestehe nicht,
kommt nicht in Betracht.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
Wohnungs-
eigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
