50
IMMOBILIENMANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Ein Mietvertrag über Gewerberäume enthält folgende Wertsicherungsklausel:
„Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex … so ändert sich
dieMiete in gleichemMaße…Der Vermieter wird die Änderung/Erhöhung demMieter
mitteilen und dabei eine entsprechende Berechnung vorlegen.“
Das Gericht hatte zu entscheiden, ob sich die Miete mit der Änderung des Indexes ohne
Weiteres erhöht oder ob der Eintritt der Erhöhung vomZugang einer Mietänderungser-
klärung abhängt. Fehlt ein Hinweis in der Klausel darauf, dass es für die Mieterhöhung
einer besonderen Zahlungsaufforderung bedarf, ändert sich die Miete ohne weiteres
Zutun der Parteien. In dem hier maßgeblichen Fall sieht der Mietvertrag vor, dass der
Vermieter dem Mieter die Änderung/Erhöhung mitteilen muss. Gleichwohl hat das
Gericht in der Mitteilung an den Mieter keine Anspruchsvoraussetzung für den Eintritt
der Mietänderung gesehen.
Vielmehr führt das Gericht aus, dass die Mitteilung lediglich die Frage der Fälligkeit
bzw. der Erfüllbarkeit der Mieterhöhung betrifft. Daraus folgt: Die Mieterhöhung tritt
mit der Änderung des Indexes ein; der Mieter muss die erhöhte Miete allerdings erst
dann bezahlen, wenn er vom Vermieter hierzu aufgefordert wird. Vorher kommt der
Mieter nicht in Zahlungsverzug. Die Zahlungsaufforderung wirkt auf den Zeitpunkt des
Eintritts der Mieterhöhung. Der Mieter muss demnach auch den zwischen der Index-
erhöhung und der Mitteilung entstandenen Rückstand bezahlen.
FAZIT:
In Ausnahmefällen kann jedoch der Anspruch auf die rückwirkende Erhöhung
verwirkt sein. Die bloße Untätigkeit des Vermieters genügt für die Annahme einer Ver-
wirkung nicht.
WERTSICHERUNGSKLAUSEL
Eintritt der Mieterhöhung
bei Zahlungsaufforderung
Sieht eine in einem Gewerbemietver-
trag vereinbarte Wertsicherungsklau-
sel vor, dass der Vermieter dem Mieter
die Änderung/Erhöhung mitteilen
muss, so kann hierin sowohl eine An-
spruchsvoraussetzung für den Eintritt
der Mietänderung als auch eine bloße
Fälligkeitsregelung liegen.
OLG Hamm, Urteil v. 11.02.2016, 18 U 42/15
GEWERBEMIETE
Kündigung wegen
Zahlungsverzugs
Für den Kündigungsgrund des
Zahlungsverzugs kommt es auf den
Zeitpunkt an, zu dem die Vorausset-
zungen vorliegen. Die daraus folgende
Kündigungsberechtigung erlischt
erst, wenn der Vermieter vollständig
befriedigt ist. Sie erlischt nicht, wenn
der Vermieter mit dem Ausspruch der
Kündigung mehrere Monate wartet.
Eine Verwirkung kann ausnahmsweise
angenommen werden, wenn der Mie-
ter auf den Fortbestand des Mietver-
trags vertrauen durfte. Bei der Gewer-
bemiete bedarf die Kündigung keiner
Begründung. Der Rückstand muss hier
nicht aufgeschlüsselt werden.
KG Berlin, Beschluss v. 07.01.2016, 8 U 205/15
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG
Verstoß gegen Wirtschaft-
lichkeitsgrundsatz?
Behauptet der Mieter einen Ver-
stoß gegen den Wirtschaftlichkeits-
grundsatz, genügt es nicht, wenn er
lediglich pauschal behauptet, dass die
betreffenden Leistungen zu überhöh-
ten Preisen beschafft worden seien.
Vielmehr muss der Mieter darlegen,
dass gleichwertige Leistungen nach
den örtlichen Gegebenheiten auch un-
ter Berücksichtigung des dem Vermie-
ter zustehenden Ermessensspielraums
zu einem deutlich geringeren Preis zu
beschaffen gewesen wären. Der bloße
Hinweis auf einen „Betriebskosten-
spiegel“ oder sonstige überörtliche
Erhebungen reicht nicht aus.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 09.07.2015, 10 U 126/14
DROHENDE SUIZIDGEFAHR
Unterbringung des
Räumungsschuldners
Ist der Schuldner im Falle einer
Zwangsräumung aufgrund einer
psychischen Erkrankung ernsthaft
suizidgefährdet, so hat das Vollstre-
ckungsgericht zunächst zu prüfen, ob
der Gefahr der Selbsttötung nicht auf
andere Weise als durch Einstellung der
Zwangsvollstreckung wirksam begeg-
net werden kann. In Betracht kommt
etwa die Unterbringung des suizidge-
fährdeten Schuldners nach den ein-
schlägigen Landesgesetzen sowie die
betreuungsrechtliche Unterbringung
(§ 1906 BGB). Kann seiner Suizidge-
fahr auf diese Weise entgegengewirkt
werden, scheidet die Einstellung aus.
BGH, Beschluss v. 28.01.2016, V ZB 115/15
«
