47
6.2016
FAKTEN:
Der Verwalter hatte demgemeinschaftlichenGirokonto für die Betreuung einer
Instandsetzungsmaßnahme über 5.000 Euro entnommen. Tatsächlich war mit sämt-
lichen Leistungsphasen im Rahmen der Durchführung der betreffenden Sanierungs-
maßnahme ein Architekt beauftragt. Die Gemeinschaft klagte daher auf Rückzahlung.
Die Klage war erstinstanzlich erfolgreich. Die Vergütung ist, so das Gericht, gesondert
an den Verwalter nur dann zu entrichten, wenn er selbst die entsprechenden Leistungen
übernimmt, nicht aber, wenn er sie delegiert. Der Verwalter ist nach den Regelungen des
Verwaltervertrags bereits imRahmen seiner allgemeinenVerwaltertätigkeit verpflichtet,
für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen.
FAZIT:
Im Hinblick auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ist aner-
kannt, dass der Verwalter sich Sonderhonorare für den Fall versprechen lassen kann,
wenn er eigene Tätigkeiten eines Sonderfachmanns erbringt, wie etwa die Bauüber-
wachung einer aufwändigen Sanierungsmaßnahme. Ist damit aber bereits ein Sonder-
fachmann beauftragt, besteht kein Anspruch auf ein entsprechendes Sonderhonorar.
VERWALTERVERGÜTUNG
Kein Sonderhonorar bei Be-
auftragung eines Fachmanns
Ist zugunsten des Verwalters im
Verwaltervertrag ein Sonderhonorar
im Rahmen von Instandsetzungsmaß-
nahmen geregelt, kann er dies nicht
ansetzen, wenn die betreffende In-
standsetzungsmaßnahme von einem
externen Bauleiter betreut wird.
AG Frankfurt/Main, Urteil v. 10.12.2015,
33 C 457/15; nicht rechtskräftig, Berufung vor LG
Frankfurt, 2-09 S 4/16
FAKTEN:
In der Wohnung einer Eigentümerin befindet sich ein Fensterelement aus
Glasbausteinen, das sich nicht öffnen lässt. Die Eigentümerin hatte im Rahmen einer
Eigentümerversammlung die Abstimmung über eine Außenreinigung der Glasbausteine
in halbjährlichem Abstand auf Kosten der Gemeinschaft begehrt. Der Antrag wurde
mehrheitlich abgelehnt. Die Eigentümerin hatte den Negativbeschluss angefochten ver-
bunden mit dem Antrag, die übrigen Eigentümer entsprechend zur Zustimmung zu
verpflichten. Die Klage hatte teilweise Erfolg. Auch Glasbausteine sind Fenster. Weiter
stellten die Richter klar, dass die Reinigung von Außenfenstern regelmäßig zur Instand-
haltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört. Mangels abweichender Vereinbarung
sind insoweit die entsprechend entstehenden Kosten auch nach der Bestimmung des §
16 Abs. 2 WEG von allen Eigentümern nach dem Kostenverteilungsschlüssel zu tragen.
FAZIT:
Das Glaselement ist jedoch nur alle zwei Jahre zu reinigen. Der Eigentümerin
konnte nur eine Reinigung zugesprochen werden, die ohne Berücksichtigung ästhe-
tischer Belange unabdingbar ist, um Substanzschäden zu verhindern.
GLASBAUSTEINE UND MODERNISIERUNG
Fensterreinigung gehört
zur Instandhaltung
Für die Eigenschaft als Fenster ist
es nicht erforderlich, dass sich das
Element öffnen lässt. Die Reinigung
von Außenfenstern gehört zur In-
standhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 5
Nr. 2 WEG, soweit sie dazu dient, den
ursprünglichen Zustand aufrechtzuer-
halten.
LG Bamberg, Urteil v. 17.03.2015, 11 S 18/14
»
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten folgenden Beschluss gefasst: „Die Eigentümer beschlie-
ßen, die Rauchwarnmelder in ihrenWohnungen in Eigenleistung…zu installieren. Die
Kosten gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers. Darüber hinaus ist jeder Eigentümer
für die jährlicheWartung selbst verantwortlich.“ Diesen Beschluss hatte ein Eigentümer
erfolgreich angefochten. Die Gemeinschaft kann ihre Pflicht in ausreichenderWeise nur
dadurch erfüllen, dass sie selbst für Installation und Wartung der Rauchwarnmelder
sorgt und selbst Fachfirmen beauftragt. Es ist so von einer Ermessensreduzierung aus-
zugehen. Die Obliegenheiten gegenüber der Gebäudeversicherung können nur durch
die Gemeinschaftslösung zuverlässig erfüllt werden.
FAZIT:
Das Urteil dürfte herrschender Meinung entsprechen. Selbst wenn einzelne
Eigentümer bereits freiwillig Rauchmelder eingebaut haben, entspricht ein Beschluss
ordnungsmäßiger Verwaltung, wonach in allen Wohnungen einheitliche Rauchmelder
montiert werden und ein gemeinschaftlicher Wartungsvertrag abgeschlossen wird.
RAUCHMELDER
Verpflichtungen hierzu
betreffen die Gemeinschaft
Ein Beschluss ist für ungültig zu erklä-
ren, der den Eigentümern in Eigenleis-
tung die Verpflichtung zur Installation
und Wartung von Rauchmeldern
auferlegt.
AG Wuppertal, Urteil v. 30.09.2015, 91b C 58/15
