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4.2015
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Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Der Vermieter einer Altbauwohnung hatte umfangreiche Modernisierungs-
arbeiten durchgeführt und jeweils nach Abschluss der einzelnenMaßnahmen die Miete
– insgesamt fünf Mal – gem. § 559 BGB erhöht. In dem Verfahren waren verschiedene
Rechtsfragen zu klären, die der BGH wie folgt entschieden hat:
Gegensprechanlage: Wird eine bereits vorhandene Einrichtung durch eine neue Ein-
richtung ersetzt, ist diese Maßnahme nur dann als Modernisierung zu bewerten, wenn
hiermit eine Wohnwertverbesserung verbunden ist. Die hierfür maßgeblichen Gründe
muss der Vermieter im Streitfall darlegen.
Elektroinstallation: Nach der Rechtsprechung des BGHkann derMieter einer nicht mo-
dernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung einen
Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Wird ein solcher
Standard erst nach Vertragsschluss hergestellt, so ist die Maßnahme nicht als Moder-
nisierung, sondern als Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands zu bewerten.
Müllplatz: Die Schaffung einer Sicherheitseinrichtung ist regelmäßig alsModernisierung
zu bewerten. Hierzu zählen auch solcheMaßnahmen, die eine Nutzung der Einrichtung
durch Unbefugte verhindern.
Wärmedämmmaßnahmen:WärmedämmmaßnahmensindMaßnahmenzurEinsparung
von Energie, also Modernisierungsmaßnahmen. Werden im Zuge einer solchen Maß-
nahme zugleich Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt oder solcheMaßnahmen er-
spart, so muss der hierauf entfallende Betrag von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Nur der verbleibende Rest kann Gegenstand einer Mieterhöhung nach § 559 BGB sein.
Sukzessive Mieterhöhung: Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB kann grundsätzlich
erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme verlangt werden. Anders ist es,
wenn der Vermieter mehrere trennbare und voneinander unabhängige Maßnahmen
durchführt. Dann ist eine Mieterhöhung jeweils nach Abschluss der jeweiligen Einzel-
maßnahme möglich.
Ersparte Instandsetzung
Modernisierung einer
Altbauwohnung
Werden mit einer Modernisierungs-
maßnahme fällige Instandsetzungs-
maßnahmen erspart, kann der auf die
Instandsetzung entfallende Kosten-
anteil nicht auf den Wohnraummieter
umgelegt werden.
BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13
Gewerbemiete
Vereinbarung einer
Betriebspflicht
In einem Mietvertrag über Ladenräu-
me in einem Einkaufszentrum ist die
Vereinbarung einer Betriebspflicht
auch dann zulässig, wenn dem Mieter
kein Konkurrenzschutz gewährt wird.
Dies gilt auch dann, wenn die Verein-
barungen Teil eines Formularvertrags
sind.
KG Berlin, Urteil v. 17.11.2014, 8 U 114/14
Gefahrenprävention
Verkehrssicherungspflicht
bei Bäumen
Der Eigentümer eines Baumes muss
dafür sorgen, dass hiervon keine Ge-
fahren ausgehen. Meist genügt eine
in angemessenen Abständen durch-
geführte Sichtkontrolle. Eine Untersu-
chung durch einen Fachmann ist nur
erforderlich, wenn konkrete Anhalts-
punkte für eine Gefährdung vorliegen.
Hierzu zählen etwa: eine spärliche
oder trockene Belaubung, dürre Äste,
äußere Verletzungen, Wachstumsauf-
fälligkeiten oder Pilzbefall.
OLG Hamm, Urteil v. 31.10.2014, 11 U 57/13
Vertragswidrige Nutzung
Fristlose Kündigung
von Gewerberäumen
Sind Ladenräume nach den Vereinba-
rungen im Mietvertrag zur Nutzung
als „Tele-Café mit Internetangeboten“
vermietet, so ist der Mieter nicht
berechtigt, in den Räumen einen so
genannten „Spätkauf“ zu betreiben.
Wird der vertragswidrige Gebrauch
trotz Abmahnung fortgesetzt, so ist
der Vermieter gem. § 543 Abs. 1 BGB
zur fristlosen Kündigung berechtigt.
KG Berlin, Urteil v. 09.10.2014, 8 U 131/14
