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Immobilienmanagement
i
recht
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
ner nicht in Verzug, solange die Leistung
infolge eines Umstands unterbleibt, den
er nicht zu vertreten hat. Nach § 276 Abs.
1 hat der Schuldner in bestimmten Fällen
Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten.
Dies gilt nach allgemeiner Ansicht für
Geldschulden. Hier gilt der Grundsatz,
dass der Mieter ohne Rücksicht auf ein
Verschulden für seine finanzielle Leis-
tungsfähigkeit einzustehen hat. Der BGH
stellt klar, dass dieser Grundsatz auch für
die Wohnungsmiete gilt.
Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs.1
BGB liegt unter anderem dann vor, wenn
dem Vermieter die Fortsetzung des Miet-
verhältnisses unter Berücksichtigung aller
Umstände des Einzelfalls, insbesondere
Fakten:
Der Mieter bezieht Sozialleis-
tungen durch die Gemeinde. Die hat
dem Mieter den Regelsatz bewilligt; die
Übernahme der Mieten lehnte sie durch
Bescheid vom 26.08.2013 ab. Dagegen er-
hob der Mieter Widerspruch. Das Sozial-
gericht hat am 30.04.2014 die Gemeinde
verpflichtet, die Kosten der Unterkunft für
die Zeit vomNovember 2013 bis Juni 2014
zu tragen. Der Mieter geriet erstmals im
Januar 2013 in Zahlungsverzug. Wegen
der in der Zeit vomOktober 2013 bisMärz
2014 entstandenen Rückstände erklärte
der Vermieter die fristlose Kündigung.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob das
Mietverhältnis hierdurch beendet wurde.
Gem. § 286Abs. 4BGBkommt der Schuld-
Urteil des Monats:
Zahlungsverzug – Kündigung gegenüber sozialhilfeberechtigtem Mieter ist möglich
Der Mieter kann den Verzug zu vertreten haben, wenn er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer
öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. Kündigt der Vermieter in solch einem
Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen
und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt.
BGH, Urteil v. 04.02.2015, VIII ZR 175/14
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Die Entscheidung betrifft ein Mietverhältnis über Büroräume, das aufgrund
wechselseitiger Kündigungen beendet wurde. Der Vermieter hat Räumungsklage einge-
reicht. Noch vor Zustellung der Klage haben die Parteien einen Übergabetermin verein-
bart, der vomMieter auch eingehaltenwurde. Der Vermieter nahmdie Klage zurück. Das
Gericht hatte über die Kosten zu entscheiden. Der Zeitablauf: 6.5.: Ende desMietvertrags,
Fälligkeit des Herausgabeanspruchs; 16.5.: Mieter sagt zu, die Mieträume am 27.5. zu
übergeben; 26.5.: Vermieter reicht Räumungsklage ein; 27.5.: Mietsache wird übergeben;
30.5.: Räumungsklage wird demMieter zugestellt; 13.8.: der Vermieter nimmt die Klage
zurück. Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und
wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht
unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach „billigemErmessen“.
Fazit:
Vorliegend wurde die Klage mit der Zustellung an den Mieter am 30.5. rechts-
hängig. Zu diesem Zeitpunkt war der Anlass zur Erhebung der Räumungsklage bereits
entfallen, weil der Mieter die Räume am 27.5. zurückgegeben hat.
Kostentragung
Räumungsklage trotz Räu-
mungsbereitschaft des Mieters
Für die Erhebung einer Räumungskla-
ge besteht keine Veranlassung, wenn
der Mieter vor deren Erhebung ankün-
digt, zu einem Termin räumen zu wol-
len, der kurz hinter dem Zeitpunkt der
Einreichung der Räumungsklage liegt.
Die Kosten trägt hier der Vermieter.
OLG Dresden, Beschluss v. 25.11.2014, 5 W 1310/14
eines Verschuldens der Mieter, und unter
Abwägung der beiderseitigen Interessen
nicht zugemutet werden kann. In diesem
Zusammenhang hat der BGH ausgeführt,
es sei zu Gunsten einesMieters zu berück-
sichtigen, dass dieser auf die Leistungen
des Jobcenters oder Sozialamts angewie-
sen ist und dass er auf das Zahlungsver-
halten dieser Behörden keinen Einfluss
hat. Aus diesem Grund müsse er sich ein
Verschulden der Behörde nicht zurechnen
lassen.
Fazit:
Der BGH stellt somit klar, dass die
für die Kündigung wegen unpünktlicher
Mietzahlung entwickelten Grundsätze
nicht für die Kündigung wegen Zahlungs-
verzugs nach § 543Abs. 2Nr. 3BGB gelten.
