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9.2015
FAKTEN:
Der Vermieter stellte einen Befall mit Hausschwamm an den Balken der Woh-
nungsdecke fest. Er kündigteMaßnahmen zur Schwammbeseitigung an; hierzu verlangte
er Zutritt zur Wohnung, den die Mieter ablehnten. Der Vermieter kündigte das Miet-
verhältnis fristlos. Später erwirkte er eine einstweilige Verfügung, nach der die Mieter
den Zutritt zurWohnung zu gewähren hatten. In der Folgezeit erhob er Räumungsklage.
Diese wiesen die Instanzgerichte ab. Der Vermieter sei nämlich verpflichtet, zunächst
Duldungsklage zu erheben. Anders sei es nur, wenn der Mieter unplausible Einwen-
dungen erhebe oder sich querulatorisch verhalte. Der BGH hat das Urteil aufgehoben
und eine Befugnis des Vermieters zur fristlosen Kündigung für möglich gehalten.
FAZIT:
Es stand fest, dass zur Beseitigung des Hausschwamms das Betreten derWohnung
nötig war. Der Mieter muss es nach § 555a Abs. 1 BGB dulden. Die bloße Nichterfüllung
der Duldungspflicht rechtfertigt die Kündigung für sich alleine nicht, vielmehr ist eine
Interessenabwägung durchzuführen. Von Bedeutung ist dabei,
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welche Maßnahmen der Vermieter durchführen will,
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wie dringend die Maßnahmen sind und wie stark der Mieter beeinträchtigt wird,
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welche wirtschaftliche Bedeutung die sofortige Duldung für den Vermieter hat,
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welche Nachteile demVermieter durch eine Verzögerung der Maßnahmen entstehen,
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ob zu befürchten ist, dass der Vermieter Pflichten nur unzureichend erfüllt und
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ob dem Vermieter seinerseits Vertragsverstöße zur Last fallen.
FRISTLOSE KÜNDIGUNG
Mieter duldet keine Instand-
setzungsmaßnahmen
Duldet der Mieter keine Instand-
setzungsmaßnahmen, kann dem
Vermieter die Fortsetzung des Miet-
verhältnisses auch schon vor Erhebung
einer Duldungsklage und Erwirkung
eines Titels unzumutbar sein mit der
Folge, dass eine fristlose Kündigung
das Mietverhältnis beenden kann.
Auch eine ordentliche Kündigung ist
gerechtfertigt.
BGH, Versäumnisurteil v. 15.04.2015, VIII ZR 281/13
UNVOLLSTÄNDIGE ZAHLUNG
DES MIETERS
Wie lautet die Tilgungsfolge?
Erfolgt die unvollständige Zahlung
ohne Tilgungsbestimmung, wird zu-
nächst die fällige Schuld getilgt, unter
mehreren fälligen Schulden diejenige,
die dem Gläubiger geringere Sicher-
heit bietet, unter mehreren gleich
sicheren die dem Schuldner lästigere,
unter mehreren gleich lästigen die
ältere Schuld und bei gleichem Alter
jede Schuld verhältnismäßig. Schuldet
der Mieter auch Betriebskostenvoraus-
zahlungen, so sind diese als die dem
Vermieter lästigere Schuld anzusehen,
weil der Vermieter nach Eintritt der
sog. „Abrechnungsreife“ abrechnen
muss.
OLG Brandenburg, Urteil v. 06.01.2015, 6 U 134/13,
GE 2015 S. 590
VERMIETUNG DURCH
ERBENGEMEINSCHAFT
Wahrung der Schriftform
Bei der Vermietung durch eine Erben-
gemeinschaft genügt es zur Wahrung
der Schriftform, wenn die einzelnen
Vermieter eindeutig bestimmbar sind.
Durch die Verwendung der Bezeich-
nung „Erbengemeinschaft XY“ wird
diese Voraussetzung nicht gewahrt,
weil unklar bleibt, ob die Erbenge-
meinschaft nach dem Erblasser XY
oder ob die Erbengemeinschaft mit
dem Namen XY gemeint ist. Dagegen
reicht es aus, wenn die Vermieter in
der Vertragsurkunde mit der Bezeich-
nung „Erbengemeinschaft nach XY“
aufgeführt sind und die Mitglieder
dieser Gemeinschaft anhand des
Grundbuchs zu ermitteln sind.
BGH, Beschluss v. 17.03.2015, VIII ZR 298/14
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Mietrecht
– Aktuelle Urteile
MIETVERTRAG MIT
KAPITALGESELLSCHAFT
Wahrung der Schriftform
Besteht eine Vertragspartei aus
mehreren natürlichen Personen,
so ist die gesetzliche Schriftform
gewahrt, wenn der Mietvertrag von
allen unterzeichnet wird. Ebenso ist
die Schriftform gewahrt, wenn der/
die Unterzeichner durch einen Zusatz
(z.B „i. V.“) deutlich machen, dass
sie auch für diejenigen handeln, die
nicht selbst unterzeichnen. Ist eine
Kapitalgesellschaft am Vertrag betei-
ligt, so ist die Schriftform regelmä-
ßig gewahrt, wenn der Mietvertrag
durch ein Mitglied des Vorstands und
einen Prokuristen mit dem Zusatz
„ppA“ unterzeichnet wird.
BGH, Urteil v. 22.04.2015, XII ZR 55/14
