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IMMOBILIENMANAGEMENT
I
WEG-AN- & VERKAUF
1.
Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer
2.
Wert der Verwaltungsaufträge
3.
Bilanzielle Unternehmenssituation
(Vergangenheit, Gegenwart, Zukunft)
4.
Bewertung des Unternehmensumfelds
5.
Marktaussichten
6.
Mitarbeiterstruktur
7.
Unternehmensorganisation
8.
Kaufpreisfindung
9.
Chemie zwischen Käufer und Verkäufer
CHECKLISTE
Die (überwindbaren) Hürden
beim Kauf einer WEG
ausreichender Wissenstransfer vom Ver-
käufer zum Käufer gewährleistet werden.
Da dies häufigen persönlichenKontakt vo-
raussetzt, solltenKäufer undVerkäufer gut
miteinander auskommen können. Somit
muss also auch die menschliche Kompo-
nente betrachtet werden.
DIE NADEL IM HEUHAUFEN
Letztendlich er-
scheint die Suche nach einem geeigneten
Käufer als die berühmte Suche nach der
Nadel im Heuhaufen. Doch welcher Ver-
käufer hat die Zeit, neben der laufenden
Verwaltertätigkeit noch unzählige Ge-
spräche zu führen, an deren Endemeistens
die Erkenntnis steht, dass der Kandidat
gar nicht die finanziellen Möglichkeiten
hat, das Unternehmen zu kaufen, oder nur
auf der Suche nach einem „Schnäppchen“
war? Ganz abgesehen davon, dass jedes
Gespräch die Gefahr erhöht, dass die Ver-
kaufsabsicht denEndkundenbekannt wird,
was bekanntermaßen bestandsschädigend
sein kann. Oder auf Käuferseite das Pro-
blem, die wirtschaftliche Situation des zu
kaufenden Unternehmens selbst ermitteln
zu müssen und dabei mit unzureichenden
UnterlagenundvölligunrealistischenKauf-
preisvorstellungen konfrontiert zuwerden.
Wer sich diesem Aufwand und Risiko
nicht aussetzenmöchte, greift auf entspre-
chende Fachleute zurück. Diese bewer-
ten für den Verkäufer das Unternehmen
Problem des Geldes verliert in Zeiten
historisch niedriger Zinsen und großer
Mengen Liquidität im Kapitalmarkt an
Bedeutung. Banken finanzieren Unter-
nehmenskäufe derzeit gern, insbesondere
den Kauf eines Immobilienverwaltungs-
unternehmens. Dies ist verständlich, da
solche Unternehmen durch die langfris-
tigen Bestellungen über gesicherte Ein-
nahmen verfügen, die auch noch ohne
Risiko mittels Knopfdruck auf das eigene
Konto transferiert werden, da der Verwal-
ter ja das Inkasso selbst in der Hand hat.
KEINE ÜBERNAHMEWELLE. WARUM EIGENT-
LICH?
Wenn die Lösung des Problems so
einfach ist, warum kommt es dann nicht
zu einer massiven Übernahmewelle? Dies
liegt zum einen sicher an der Besonderheit
des „deutschen“ Immobilieneigentümers
und seiner historisch gewachsenen Vorlie-
be für kleinere, persönliche Verwaltungen.
Dies setzt der Etablierung vonGroßverwal-
tungen Grenzen. Darauf soll an dieser Stel-
le nicht weiter eingegangen werden. Zum
anderen aber auch an der Tatsache, dass es
für solcheUnternehmenskäufe keinengere-
geltenMarkt gibt. Immobilienverwaltungen
werden nicht an der Börse oder über In-
vestmentbanken gehandelt. Hier springen
zwar die Verbände ein, die auf ihren In-
ternetseiten entsprechende Kontaktbörsen
eingerichtet haben. Aber trotzdemgestaltet
sich der Kauf und Verkauf eines Immobi-
lienverwaltungsunternehmens schwierig.
Für den potenziellen Verkäufer eines
Immobilienverwaltungsunternehmens
stellt sich das Problem, einen Käufer mit
ausreichender Bonität und persönlicher
Qualifikation zu finden, der bereit ist,
den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Wie
findet sich überhaupt ein Kaufpreis, der
marktkonform ist? Der Käufer hingegen
wartet auf entsprechende Offerten, sei
es über Zeitungsannoncen oder die er-
wähnten Kontaktbörsen der Verbände.
Kommt ein Kontakt zwischen Käufer
und Verkäufer zustande, sind viele weitere
Hürden zu überwinden.WelchenWert ha-
ben die Verwaltungsaufträge, wie sieht die
bilanzielle Situation des zu verkaufenden
Unternehmens in der Vergangenheit, Ge-
genwart, aber auch in der Zukunft aus?
Wie ist das Umfeld des Unternehmens
zu bewerten, seien es die Aussichten am
Markt der unternehmerischen Tätigkeit,
dieMitarbeiterstruktur oder dieUnterneh-
mensorganisation? Oder kürzer: Wie fin-
det sich einKaufpreis, der für beide Partner
akzeptabel ist? Nicht zu unterschätzen ist
auch das Problem, dass der Verkauf eines
Unternehmens ein langwieriger Prozess
ist, wobei allein die eigentliche Übernah-
me nach Kaufvertragsabschluss erfah-
rungsgemäß mindestens sechs Monate in
Anspruch nimmt, denn nur so kann ein
Jedes Gespräch erhöht die Gefahr, dass die
Verkaufsabsicht den Endkunden bekannt
wird, was bestandsschädigend sein kann.
