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VERMARKTUNG & BEWERTUNG
I
RECHT
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
kunden verstoße. Diese Pflicht solle näm-
lich gewährleisten, dass der Notar eine
rechtswirksame Urkunde über das von
den Beteiligten beabsichtigte Rechtsge-
schäft errichtet.
Zu diesem Zweck muss er den Willen
der Beteiligten erforschen, den Sachver-
halt klären, die Beteiligten über die recht-
liche Tragweite des Geschäfts belehren
und deren Erklärungen klar und unzwei-
deutig in der Niederschrift wiedergeben.
Die im hiesigen Fall verwendete Mak-
lerklausel hält der Bundesgerichtshof in-
haltlich für in sich widersprüchlich. Nach
dem Wortlaut der Klausel enthält diese
eine Verpflichtung des Erwerbers zur
Zahlung einer Maklercourtage und einen
Fälligkeitszeitpunkt zur Erfüllung dieser
Verpflichtung. Der Vertrag zwischen Ver-
käufer und Käufer ist also auch einVertrag
zugunsten Dritter (des Maklers).
Trotzdemheißt es aber imzweiten Teil
der Klausel, es werde gerade kein Vertrag
zu Gunsten Dritter begründet. Derartige
Widersprüchlichkeiten von beurkundeten
SACHVERHALT:
Der Beklagte war Notar
im Bezirk des OLG Düsseldorf. Im Rah-
men einer Prüfung seiner Amtsgeschäfte
im Sommer 2005 wurde die von ihm bei
Beurkundungen jeweils verwendeteMak-
lercourtageklausel im Prüfbericht gerügt.
Die Maklerklausel lautete wie folgt:
„Dieser Vertrag ist durch die Ver-
mittlung des/der … (Maklername/Fir-
menname) zu Stande gekommen. Daher
verpflichtet sich der Erwerber zur Zah-
lung einer Maklercourtage in Höhe von
3,57% inklusive Umsatzsteuer des in der
Urkunde vereinbarten Kaufpreises an den
vorgenanntenVermittler. Die Courtage ist
sofort mit der Rechtswirksamkeit dieses
Vertrags zur Zahlung fällig. Der Notar
soll dem vorgenannten Vermittler eine
Abschrift dieser Urkunde zuleiten. Auf die
Bedeutung dieser Klausel hat der Notar
hingewiesen, insbesondere auch darauf,
dass hierdurch kein Vertrag zu Gunsten
Dritter begründet wird.“
Diese neue Klausel wurde bei der
Beurkundung sämtlicher Grundstücks-
kaufverträge im Notariat des Beklagten
verwendet.
Es erfolgte keine Klärung dahinge-
hend, ob die Aufnahme der Klausel dem
Willen der Urkundsbeteiligten entsprach.
Entgegen demWortlaut des Passus belehr-
te der Notar auch nicht über die Bedeu-
tung der Klausel.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
Der Bundesge-
richtshof hat entschieden, dass der Notar
sein Amt niederlegen muss, weil dieser
durch die Verwendung der imSachverhalt
zitierten Klausel gegen seine Amtspflicht
zur Beurkundung rechtswirksamer Ur-
Erklärungen sind gerade vom Notar ge-
mäß § 17 BeurkG zu vermeiden. Da der
Notar hier offenbar nicht über die Bedeu-
tung der Klausel belehrt und in der notari-
ellen Verhandlung nicht aufgeklärt hat, ob
die Aufnahme der Klausel überhaupt dem
Willen der Urkundsbeteiligten entspricht,
hat dieser eine Amtspflichtverletzung be-
gangen die – neben anderenVerfehlungen
– zu einer Amtsenthebung führte. Die
beanstandete Klausel begünstigt einseitig
den nicht am Erwerbsgeschäft beteiligten
Makler.
FAZIT:
Makler sollten daher bei der Ver-
wendung von Maklerklauseln darauf
achten, dass der Notar die Erwerbspartei
tatsächlich über die Tragweite der Mak-
lerklausel hinreichend und ausdrücklich
über Sinn und Zweck belehrt.
Die notarielle Pflicht zur Rechtsauf-
klärung erstreckt sich insbesondere auch
auf den Inhalt der Klausel. Maklerklau-
seln, in denen die Erfüllungsübernahme
mit einem echten Vertrag zugunstenDrit-
ter verbundenwird, dürfen nur in begrün-
detenAusnahmefällen verwendet werden.
Denn dadurch werden Einwendungen aus
dem Verhältnis zwischen dem Makler
und dessen Auftraggeber abgeschnitten.
Dies entspricht nur in ungewöhnlichen
Ausnahmesituationen den Interessen der
Parteien des Hauptvertrages, die hier al-
lein maßgeblich sind.
Die notarielle Pflicht zur Rechtsbeleh-
rung erstreckt sich bei der Beurkundung
auch auf die Fälligkeit der Maklerprovi-
sion. Grundvoraussetzung für die Fällig-
keit ist bei Maklern, dass der Hauptvertrag
rechtswirksam ist.
Der Notar hat umfangreiche Aufklärungs-
pflichten auch hinsichtlich Maklerklauseln.
«
Die Folgen einer unwirksamen Maklerklausel
Makler müssen bei der Verwendung von Maklerklauseln darauf achten, dass der Notar die Erwerbspartei hinreichend über
deren Tragweite belehrt. Maklerklauseln, in denen die Erfüllungsübernahme mit einem echten Vertrag zugunsten Dritter
verbunden wird, dürfen nur in begründeten Ausnahmefällen verwendet werden.
BGH, Urteil v. 24.11.2014 - Az: NotSt (Brfg) 1/14
