MARKT UND MANAGEMENT
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2|2017
Abgleich von Finanzierungsüberlegungen
und kalkulatorischen Größen
Unternehmerisch ist von Interesse, ob die Unter-
nehmens-/Objektfinanzierung langfristig robust
ist und erwirtschaftet werden kann. Finanzie-
rungsüberlegungen basieren i. d. R. auf den Grö-
ßen der Passivseite der Bilanz. Die Immo-DBR
setzt jedoch auf kalkulatorische Größen auf, die
der Aktivseite der Bilanz zuzurechnen sind. Damit
die objektkonkrete Steuerung auch die Finanzie-
rungsseite beachten kann, sind grundsätzliche
Überlegungen anzustellen.
Am Beispiel der Bilanz eines Muster-Wohnungs-
unternehmens, werden im Folgenden die anzu-
nehmenden Restbuchwerte zum Bilanzstichtag
dargestellt. Ursprünglich wurden 75Mio. € als
Fremddarlehen aufgenommen. Exemplarisch
wird von 4% FK-Zins und 1,5% anf. Tilgung aus-
gegangen. Die angestrebte EK-Verzinsungwirdmit
3% unterstellt, sodass sich aktuell ein gewogener
Gesamtkapitalkostensatz (WACC) von 3,5% für
die Berechnung der kalkulatorischen Verzinsung
ergibt. Zur besseren Übersichtlichkeit werden die
Grundstücke als eigene Teilposition des Anlagever-
1
Lüdeke, H.: Immobilienwirtschaftliche Deckungs-
beitrags- und Deckungsbeitragsflussrechnung
– Eine Konzeption für die unternehmerische
Wohnungswirtschaft, Schriftenreihe zur Planungs-
und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft, Band 2,
Universitätsverlag der TU Berlin, 2017.
2
Vgl. Preinreich, G. A. D.: Valuation and Amorti-
zation, In: The Accounting Review, o. Jg., H. 12
(1937), S. 209–220 sowie Lücke, K.: Investitions-
rechnungen auf der Grundlage von Ausgaben oder
Kosten, In: Zeitschrift für handelswissenschaftliche
Forschung 7. Jg., o.H. (1955), S. 310–315.
3
Vgl. Ewert, R. ; Wagenhofer, A.: Interne Unterneh-
mensrechnung, 8. Aufl., Berlin – Heidelberg – New
York, 2014, S. 534.
4
Vgl. Lüdeke, H.: Immobilienwirtschaftliche De-
ckungsbeitrags- und Deckungsbeitragsflussrech-
nung – Eine Konzeption für die unternehmerische
Wohnungswirtschaft, Schriftenreihe zur Planungs-
und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft, Band 2,
Universitätsverlag der TU Berlin, 2017, S. 226 ff.
5
Vgl. ebd., S. 237.
6
Vgl. ebd., S. 323.
mögens gezeigt (vgl. Abbildung2), da sie anders in
die Berechnung der kalk. Zinsen eingehen.
Das Vermögen ist am Anfang komplett in der In-
vestition gebunden. Es besteht die Hoffnung, dass
über den Umsatzprozess das gebundene Kapital
komplett zurückfließt. Somit ist rechnerisch die
Hälfte des Kapitals gebunden. Die Berechnung der
kalkulatorischen Zinsen berücksichtigt, dass das
Kapital im Grundstück immer gebunden bleibt,
während das Kapital des Gebäudes
4
über die wirt-
schaftliche Restnutzungsdauer zurückfließt. Dies
führt dazu, dass die Verzinsungsansprüche auf das
im Grundstück gebundene Kapital ggf. niedriger
zu bemessen sind. Dies ist unternehmensindivi-
duell festzulegen.
Die kalkulatorische Abschreibung kann auf zwei
Wegen ermittelt werden. Entweder wird auf die
verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer
abgestellt, woraus ein – ggü. der steuerlich zuläs-
sigen Afa – deutlich höherer Afa-Satz resultiert
(vgl. Abbildung 3). Andererseits können die his-
torischen AK/HK zur Basis genommen werden,
dann ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
heranzuziehen.
5
ABB. 2: BEISPIELBILANZ DES MUSTERUNTERNEHMENS
Aktiva
Mio. €
Mio. €
Passiva
Zins % Tilg.
Anf.
Nominal
AV Grundstücke
10 50 EK
3%
25
AV Gebäude
100 50 FK
4% 1,5% 75
UV
10 20 RS
Summe
120 120 Summe
ABB. 3: BERECHNUNG KALKULAKTORISCHE GRÖSSEN VS. ANNUITÄT
Kalk. Zinsen
RBW
Mio. €
Kalk.
Satz
%
Mio. €
p.a.
Zins +
Til-
gung
FK
Mio. €
Nominal
Annui-
tät
Mio. €
p.a.
Grundst.
10
2% 0,20
Nomi-
nal
75
5,5%
4,13
Gebäude
100/2 3,5% 1,75
Kalk. Zinsen
gesamt
1,95
Kalk.
Abschrei
bungen
RBW
Mio. €
Kalk.
Satz
%
Mio. €
p.a.
Geb. RBW (30
Jahre RND)
100 3,3%
3,30
Kalk. Größen
5,25
Delta Kalk. Größen ./.
Annuität
1,13
Im Ergebnis ist die Summe der kalkulatorischen
Größen um ca. 1,13 Mio. € höher als die tatsäch-
lich für Fremddarlehen zu zahlende Annuität.
Dieser Betrag dient zur Erwirtschaftung der kalk.
Eigenkapitalverzinsung.
Zwei Nebenbedingungen zur Berechnung der kal-
kulatorischen Ansätze können formuliert werden:
1.) Die Summe der kalk. Zinsen und der kalk. Ab-
schreibungenmuss größer oder mindestens gleich
sein wie die durchschnittliche Annuität.
2.) Die Summe der kalk. Zinsen und der kalk. Ab-
schreibungen solltemindestens so hoch sein, dass
die durchschnittliche Annuität sowie die Eigenka-
pitalverzinsung erwirtschaftet werden.
Fazit/Ausblick
Mit der immobilienwirtschaftlichen Deckungsbei-
tragsrechnung kann abgelesen werden, ob eine
Kostendeckung erfolgt. Richtig angewendet, bil-
det das System die Grundlage für valide Sparten-
rechnungen und auch für eine anreizkompatible
Vergütung des Managements. Wenn es gelingt,
das Zusammenspiel von Kostenartengliederung,
Kostenstellenplan, Buchungssystematik, innerbe-
trieblicher Leistungsverrechnung und Ermittlung
der kalkulatorischen Positionen sinnvoll aufein-
ander abzustimmen, ist die Basis für Planungs-
und Analysezwecke in der Wohnungswirtschaft
gelegt.
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