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des § 6a Altschuldenhilfe-Gesetz sowie der Alt-
schuldenhilfeverordnung entsprach und damit
die Grundlage für den Erhalt von Fördermitteln
und Altschulden-Teilentlastung darstellte. Das
Konzept hatte u. a. den verstärkten Bestandsab-
bau zur Reduzierung von Leerstand sowie die
Verbesserung der Liquidität der Genossenschaft
zumZiel. ImErgebnis erhielt dieWohnBau bis zum
Jahr 2010 Entlastungen von Altschulden in Höhe
von knapp 15 Mio. €. Hinzu kamen bis heute Zu-
schüsse für Abrisskosten von mehr als 16 Mio. €.
Die tatsächlichen Abriss- und Abrissnebenkosten
überstiegen die Fördermittel um ca. 2,5 Mio. €,
sodass es hier zusätzlicher finanzieller Anstren-
gungen seitens der WohnBau bedurfte.
Das umzusetzende Sanierungskonzept hatte vier
Maßnahmenschwerpunkte:
• Reduzierung der erheblichen Leerstandskosten
(Teilentlastung von Altschulden bis 2010, Um-
lagenausfall, Instandhaltung) durch Ausrich-
tung des Wohnungsbestandes auf die geringere
Nachfrage,
• Organisatorische und personalpolitische Maß-
nahmen zur Reduzierung der Personalkosten,
• Sukzessive und fortwährende Optimierung des
Darlehensportfolios und des Kapitaldienstes,
• Einführung von Kontroll- und Steuerungsinst-
rumenten nach innen und außen.
Wie Abbildung 1 zeigt, wurde der Wohnungsbe-
stand kontinuierlich auf 7.300 Wohnungen per
Ende 2015 reduziert, was einer Verringerung
um mehr als 40% entspricht. Die Darlehensver-
bindlichkeiten konnten imZeitraum von 2004 bis
2015 um rund 77Mio. € bzw. rund 45% reduziert
werden.
Vor allem in den ersten Jahren des Sanierungs-
prozesses war ein erfolgreicher Ausgang der Sa-
nierung ungewiss. So betrug die Liquidität in den
Jahren 2004/2005 zeitweise deutlich weniger
als eine Monatsmiete. Die Kapitaldienstquote lag
bei kritischen 57% und die Leerstandsquote Ende
2005 immer noch über 20%. Liquiditätsengpässe
gingen dabei bereits zu Lasten der Instandhal-
tung. Die Zahlungsfähigkeit konnte teilweise nur
durch die Vereinbarung von Dispositionskrediten
gesichert werden.
In den Jahren 2001 bis 2004 wurden, in erster Li-
nie aufgrund außerplanmäßiger Abschreibungen,
Jahresfehlbeträge von durchschnittlich 12Mio. €
erwirtschaftet. Neben den zum Abriss vorgese-
henen Wohngebäuden wurden auch unsanierte
Objekte, deren Sanierung nicht mehr vorgesehen
war und deren Leerstand über 30% lag, außer-
planmäßig abgeschrieben. 2003 begann der Ab-
riss, flankiert von vereinzelten Verkäufen: Alleine
bis 2008 reduzierte sich der Bestand auf diese
Weise um knapp 4.000 Einheiten.
ABB. 2-5: AUSWERTUNG EINES DARLEHENS- UND BELEIHUNGSMANAGEMENTS
Bank 1
Bank 3
Bank 2
Bank 4
Bank 6
Bank 5
Bank 7
35%
8%
8%
2%
14%
10%
23%
Bankenportfolio
50
100
150
200
Beleihungswert (erstrangig)
Beleihungsauslauf 80%
Beleihungsauslauf 60%
Eingetragene Grundschulden
Restvaluta
0
Beleihungsstruktur
Beleihungsauslauf 80%
Eingetragene Grundschulden
Restvaluta
Mio. €
80
Bank 1
Bank 3
Bank 5
Bank 2
Bank 4
Bank 6
60
30
70
40
50
20
10
0
Beleihungsstruktur nach Banken
10.000
4.000
12.000
6.000
8.000
2.000
0
2014
2018
2016
2020
2015
2019
2017
2021
2023
2022
2024
Zinsen
Tilgung (inkl. Sondertilgung)
Tsd. €
Kapitaldienst im Zeitablauf
