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Darlehenspakete mit den passenden Beleihungs-
objekten geschnürt sowie potenziellen Kredit-
gebern mögliche Umschuldungen mit den ent-
sprechendenDarlehenskonditionen (Zins, Tilgung,
Zinsbindung) vorgeschlagen (siehe beispielhaft
Abbildung 6). Insbesonderemit den bestehenden
Kreditgebern verhandelte die WohnBau intensiv,
da die Umsetzung oft von ihrer Handlungsbereit-
schaft abhing. Eine Vielzahl möglicher Instrumen-
te wird undwurde genutzt, umdauerhaft eine auf
die Bedürfnisse der WohnBau maßgeschneiderte
Finanzierungssituation zu schaffen.
Instrumente
So werden seither bei Ablauf von Zinsbindungs-
fristen neue verbesserte Konditionen verein-
bart bzw. Darlehen zu anderen Kreditgebern
mit wohnungswirtschaftlichem Know-how
umgeschuldet. Dadurch konnten bereits erheb-
liche Zinseinsparungen erreicht werden. U. a.
wurden auch KfW-Darlehen umgeschuldet, um
verbesserte und marktgerechte Konditionen zu
erzielen. Die WohnBau wendet darüber hinaus
zinssichernde Instrumente wie variabel verzinste
Darlehen mit Zinscaps an, um Zinsrisiken zu re-
duzieren. Zur Erreichung von Planungssicherheit
werden seither auch Forward-Vereinbarungen
abgeschlossen, sofern dadurch die Sicherung ei-
ner passgenauen Kondition erfolgen kann. Der
Abschluss unterschiedlicher Zinsbindungszeit-
räume minimiert zudem das Risiko gleichzeitig
auslaufender Zinsbindungen bei Umschuldungen
und Prolongationen.
Im Jahr 2005 konnte mit einer Bank eine Umstel-
lung von Quartalsraten auf Monatsraten erreicht
werden, wodurch sich das Liquiditätsmanagement
vereinfachte. Auch die Prüfung der Zweckmäßig-
keit von Umschuldungen unter Inkaufnahme einer
Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt regelmäßig.
Ebensowerden außerplanmäßige Tilgungsleistun-
gen (9 Mio. € seit dem Jahr 2003) vorgenommen
– einerseits um eine verbesserte Darlehensstruk-
tur zu erreichen, andererseits zur Fortführung der
Abrisstätigkeit nach Wegfall der Teilentlastung
(1,3Mio. €). Umgünstige Konditionen zu sichern,
werden bei den seit 2013 wieder kontinuierlich
stattfindenden Modernisierungsmaßnahmen
seither sämtliche Fördermöglichkeiten geprüft
und in die Beleihungsstruktur eingepasst. Auch
mögliche Tilgungserhöhungen zur Senkung des
Zinsaufwands (Laufzeitverkürzung) werden re-
gelmäßig bei Neuaufnahmen, Prolongationen oder
Umschuldungen geprüft.
Konsolidierung und Ausblick
Das Darlehens- und Beleihungsmanagement re-
duzierte die Anzahl der Kreditgeber erheblich. Im
Jahr 2000 lag sie noch bei 14, derzeit bestehen
Verbindlichkeiten bei nur noch sechs Kreditge-
bern. Kleine Kreditgeber sowie Banken, deren
langfristiger Verbleib in der Wohnungswirtschaft
unsicher war (bzw. die aufgrund von finanzwirt-
schaftlichen Problemen gefährdet waren), wurden
abgelöst. Geschäftsbeziehungen bestehen nun-
mehr nur noch mit als fair und fachlich kompe-
tent eingeschätzten Finanzierungspartnern, die
an einer langfristigen Beziehung interessiert sind.
Am Ende des Jahres 2009 betrug die Leer-
standquote der WohnBau noch 11%. Die Anzahl
leerer Wohnungen wurde innerhalb von sieben
Jahren um 70% reduziert. Die spürbaren finanzi-
ellen Entlastungen ermöglichten der WohnBau,
wieder Investitionen in den Bestand zu tätigen
und den Instandhaltungssatz je m
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ab dem Jahr
2005 schrittweise zu erhöhen. Die Kennzahlen der
WohnBau verbesserten sich kontinuierlich (siehe
Abbildung 7).
ImJahr 2011 lag die Zinsquote nach vielen Jahren
erstmalig wieder unter 30%, im Jahr 2015 gar
unter 22%. Die Darlehensverschuldung konnte
sowohl absolut als auch im Verhältnis zur Wohn-
fläche kontinuierlich gesenkt werden – und das
trotz wieder erfolgender Kreditneuaufnahmen für
Modernisierungsmaßnahmen.
Die erzielte Zinseinsparung aus Umschuldungen,
Laufzeitverkürzungen und Prolongationenwurde
besonders ab demJahr 2012 für Tilgungserhöhun-
gen genutzt, was einen erneuten Anstieg der Kapi-
taldienstquote in den letzten Jahren erklärt. Der
Zahlungsmittelbestand stieg jedoch ebenfalls an.
2015 lag er bereits bei der 9-fachen Monats-Ist-
Miete. Zudemwar aufgrund vonMieterhöhungen
im Jahr 2015 die Ist-Miete erstmalig höher als im
Vorjahr. Das Instandhaltungsvolumen nähert sich
mittlerweile einemweitgehend branchenüblichen
Niveau an.
In den kommenden zehn Jahren werden Kredi-
te mit einem jährlichen Kapitaldienst von mehr
als 3 Mio. € vollständig getilgt sein, sodass diese
Gelder dann für anderweitige Maßnahmen, in
erster Linie die Bestandsentwicklung, verfügbar
seinwerden. Demaktiven Darlehensmanagement
wird auch zukünftig ein hoher Stellenwert beige-
messen. So werden für in den kommenden fünf
Jahren anstehende Zinsbindungstermine bereits
Überlegungen angestellt, wie eine weitere Opti-
mierung der Darlehens- und Kapitaldienststruktur
erreicht werden kann.
Das Darlehens- und Beleihungsmanagement sowie
die darin enthaltenen umstrukturierenden Tätig-
keiten erreichten eine schrittweise Optimierung
des Beleihungsportfolios. DieWohnBau entwickel-
te sich in den vergangenen 15 Jahren von einem
Unternehmen, dessen Fortbestand gefährdet ist,
zu einem Unternehmen, das für Kreditgeber wie-
der von Interesse ist.
Doch auch wenn die WohnBau mittlerweile wie-
der gut dasteht – ein Grund zum Ausruhen ist
dies nicht. Noch immer prägt der Stadtumbau die
Stadt. Die neuesten Prognosen gehen von einem
weiteren Einwohnerrückgang von 0,8% pro Jahr
bzw. 400 Einwohnern aus. Dadurch bleibt wei-
terhin eine Kombination aus Abriss- und Moder-
nisierungsmaßnahmen sowie ein maßgeschnei-
dertes Darlehens- und Beleihungsmanagement
erforderlich.
Nur so kann die WohnBau auch künftig den quan-
titativen und qualitativen Anforderungen des lo-
kalen Mietwohnungsmarktes gerecht werden.
ABB. 7: ENTWICKLUNG WESENTLICHER KENNZAHLEN
Geschäftsjahr
2001
2005
2010
2015
Anzahl Wohnungen
12.981 11.164 8.594 7.335
Leerstandsquote Wohnungen in %
21,5% 20,8% 11,3% 11,5%
„Durchschnittliche Sollmiete Wohnungen in €/m
2
pro Monat“
3,20
3,48
3,81
4,31
Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten und anderen
Kreditgebern in Mio. €
168,7 161,8 128,4 103,6
Planmäßige Tilgungen in Tsd. €*
2.645,4 4.648,6 3.859,5 6.289,7
Zinsquote in % (Zinsen / Istmiete)
36,1% 35,2% 31,2% 21,8%
Kapitaldienstquote in % (Kapitaldienst / Ist-Miete)*
47,3% 56,7% 50,3% 53,7%
Liquide Mittel als X-Faches der Monats-Ist-Miete
3,3
0,1
4,6
9,0
Weitere Informationen:
d
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
* ohne Sondertilgung und Teilentlastung
