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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
TITELTHEMA
den Städten, aber auch außerhalb wird der Platz für neue Objekte
knapper. „Städte und Gemeinden sind immer seltener bereit,
neue Logistikcenter zu genehmigen“, ergänzt Jungk. Sie stufen
sie als Belastung ein, da sie kaum Jobs brächten und der Schwer-
lastverkehr zunehmend als störend empfunden wird.
Das Segment mit der stärkstenDynamik könnten auch in den
nächsten Jahren die Hotels sein. „Es vollzieht sich gerade ein tief
greifender Strukturwandel“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels
bei CBRE Germany. „Selbst in der Finanzmarktkrise brachen die
Umsätze kaum ein“, fügt Wolfgang Schneider, Head of Research
der BNP Real Estate, hinzu. In Europa entfallen vom Hotel-In-
vestmentmarkt 50 Prozent auf Großbritannien, auf Deutschland
20 Prozent. Der Aufholprozess ist jedoch imGange – ganz vorne
mit dabei: Berlin.
DOPPELT SO VIELE HOTELÜBERNACHTUNGEN
Die Hotelübernach-
tungen in der Bundeshauptstadt haben sich laut Kaussen in den
vergangenen zehn Jahren auf 28 Millionen pro Jahr verdoppelt:
6.000 neue Zimmer seien in der Pipeline. Vor allem hochprofita-
ble System- oder Budgethotelanbieter wieMotel One, Holiday Inn
Express, Hampton by Hilton und Moxy expandierten kräftig, da
deren Konzepte bei Kunden, insbesondere im stark boomenden
Städtereisensegment, großen Anklang fänden.
„Das Transaktionsvolumen zog 2015 um beinahe 50 Prozent
auf 4,4MilliardenEuro an, nur dieUmsätze des Investmentmarkts
für Einzelhandelsimmobilien legten stärker zu“, so Kaussen. Ein
besonderes Faible für Hotels haben opportunistische angelsäch-
sische Investoren wie Blackstone und Brookfield Property Part-
ners, aber auch Fondsgesellschaften wie Deka Immobilien und
Union Investment. Attraktiv ist die Rendite, die momentan mit
um die fünf Prozent bei Hotels kaum niedriger ist als die von
Logistikimmobilien. Union Investment managt eine Vielzahl
von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Anleger sowie
Immobilien-Publikumsfonds. Während Publikumsfonds sehr
breit diversifiziert investieren, realisieren Spezialfonds ihre In-
vestments oft äußerst fokussiert auf einen schmalen Ausschnitt
des Gewerbeimmobilienspektrums. ImTrend liegen hierbei Ho-
telfonds, denen zumBeispiel Versicherungen und Pensionskassen
gern Kapital anvertrauen.
Union Investment, die fast 30Milliarden Euro in Immobilien-
fonds managt, hat unter anderem zwei Immobilien-Spezialfonds
– Zielvolumen: je 350 bis 500 Millionen Euro – aufgelegt mit
Budgethotels oder Einzelhandelsobjekten als Investmentschwer-
punkt. „Unser Anlagehorizont ist langfristig (Minimum: zehn
Jahre) ausgerichtet“, sagt Christoph Schumacher, Mitglied der
Geschäftsführung von Union Investment Institutional Property.
2015 hat die Union Investment allein für die Portfolien ihrer
Immobilien-Spezialfonds fast 700 Millionen Euro in neue Ob-
jekte investiert. „Gerade bei Hotels hättenwir gernmehr gemacht,
aber es fehlten passende Kaufgelegenheiten“, bedauert Schuma-
cher. In diesem Jahr sollen mindestens im selben Volumen neue
Immobilien gekauft werden, schließlich sind zwei neue Themen-
Spezialfonds in der Planung. Beim Erwerb von Objekten setzt
nicht nur die Union Investment wegen der Knappheit an geeig-
neten fertigen Kaufobjekten verstärkt auf Forward-Deals. „Dass
sich das Geschäft in der Projektentwicklung in den vergangenen
zwei Jahren stark belebt hat, lässt sich in allen Marktsegmenten
registrieren“, so Jungk. Immobilieninvestorenmüssten bereit sein,
mehr Risiken inKauf zu nehmen, um ihreWünsche zu realisieren.
BEÄNGSTIGENDE AUSREISSER SIND BISLANG DIE AUSNAHME
„Wenn
sichMieter undNutzer umObjekte reißen, ziehen die Kaufpreise
eben an“, sagt er. Noch stuft Jungk die Situation nicht als be-
denklich ein, obwohl sich – seinen Angaben nach – zum Beispiel
Logistikimmobilien innerhalb von drei Jahren um drei bis vier
Jahresmieten verteuert haben. Vereinzelt werde schon über das
18-Fache der Jahresmiete als Kaufpreis verlangt.
„In München kann in Toplagen wie der Kaufinger Straße
für Einzelhandelsimmobilien auch mal mehr als die 30-fache
Jahresmiete fällig werden“, weiß Jungk. Die Kaufpreise legten
in allen Immobilien-Anlageklassen stärker zu als die Mieten.
Beängstigende Ausreißer sind bislang allenfalls die Ausnahme
– wie beispielsweise ein Geschäftshaus in Frankfurt, beste Lage,
Quelle: JLL
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Q1-3
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
500 Mio. € und mehr
200 Mio. € bis unter 500 Mio. €
100 bis unter 200 Mio. €
Je größer, desto besser
Transaktionsanzahl von Gewer-
beimmobilien und -volumen
nach Größenklassen
Volumen
in Mio. €
