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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
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TITELTHEMA
der Top-Lagen sieht die Situation aber, sogar in den Big 7, nicht
so rosig aus. „Vor allem wegen der Konkurrenz mit dem Online-
Handel ist die Lage von Einzelhandelsimmobilien mehr denn
je der Erfolgsfaktor“, sagt Savills-Immobilienmarktexperte Pink.
Der Run auf gute Lagen führt bereits dazu, dass immer häu-
figer Abstriche bei der Objektqualität hingenommen werden, vor
allem bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien. „Aber was bleibt
kleineren institutionellen Investorenwie Pensionskassen, Versor-
gungswerken und vielen Stiftungen auch anderes übrig?“, zeigt
Jungk Verständnis. Schließlich verharren die Renditen sicherer
Staatsanleihen weiter auf einem inakzeptablen Niveau, und mit
Aktien lassen sich keine verlässlichen, gut planbaren Ertragsströ-
me erzielen.
ANLAGEDRUCK ZWINGT ZU KOMPROMISSEN
„Der große Anla-
gedruck zwingt gerade sie regelrecht zu Kompromissen, und
manche Immobilienverkäufer versuchen, das auszunutzen“, so
Jungk. Denn diese Anlegergruppe ist am ehesten bereit, hohe
Kaufpreise für Immobilien, Schönheitsfehler wie anstehendem
Sanierungsbedarf oder auslaufenden Mietverträgen in Kauf zu
nehmen, solange die Lage stimmt.
2015 belief sich das Transaktionsvolumen bei Büroimmo-
bilien auf fast25,2 Milliarden Euro – ein Plus von knapp 25
Prozent gegenüber 2014. „Angelsächsische Käufer wie Goldman
Sachs und Morgan Stanley sitzen trotzdem noch auf beträcht-
lichen Beständen, die sie vor zehn Jahren erworben haben“, gibt
Dr. Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property, zu
bedenken. Die Objekte seien mittlerweile in die Jahre gekom-
men und mitunter sanierungsbedürftig. „Die daraus resultie-
renden Kosten werden oft unterschätzt“, sagt Beyerle. Wer etwa
Eigentümer eines Berliner Bürogebäudes in guter Lage werden
will, muss, so der Branchenexperte, zurzeit mit dem 20-Fachen
der Jahresmiete als Kaufpreis kalkulieren. Fällige Sanierungsar-
beiten, allein wegen der seit diesem Jahr geltenden neuen En-
ergieeinsparverordnung, können die Rendite älterer Gebäude
stark drücken – Beyerle zufolge um mindestens einen halben
Prozentpunkt. Im obigen Fall fiele die Rendite auf 3,5 Prozent,
bei Objekten in München bleiben womöglich sogar nur wenig
mehr als drei Prozent übrig.
Ein anderer Trend, den Beyerle beobachtet hat, ist die Zunah-
me von Paketverkäufen: „Das erinnert ein wenig an die Zeit vor
der Finanzmarktkrise.“ Jahrelang seien Paketverkäufe nur mit er-
heblichen Abschlägen realisierbar gewesen, inzwischen könnten
wieder Aufschläge durchgesetzt werden, obwohl die Pakete meist
auch weniger attraktive Immobilien enthielten.
„Großvolumige Objekte oder Portfolien – von über 250 Mil-
lionen Euro, mitunter 500 Millionen Euro (Verkaufspreis Euro-
tower: 480 Millionen Euro; Trianon: 540 Millionen Euro) – sind
gefragt“, so CBRE-Investmentexperte Klein. Stark im Kommen
seien zudem gemischte Pakete, etwa Büro- und Handelsimmo-
bilien, die mehrere Verkäufer, bevorzugt mit Objekten in den
Ballungszentren, einer Gruppe von Käufern anböten.
TOP 5 PORTFOLIOTRANSAKTIONEN 2015*
Nutzung
Portfolioname
Immobilien Kaufpreis in Mio. € Verkäufer
Käufer
Einzelhandel
Galeria Kaufhof
43
ca. 2.400
Hudson‘s Bay (HBC)
HBC mit Simon Property Group
Einzelhandel
Corio Klépierre
5
ca. 1.000
Corio
Klépierre
Einzelhandel
Julia
51
ca. 700
D&R Invest
Deka Immobilien
Einzelhandel
Unibail-mfi
8
vertraulich
Unibail-Rodamco SE
CPPIB
Büro
Odin
19
vertraulich
Credit Suisse Asset Management Orion Capital Managers
ÜBERSICHT
GEWERBEIMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND – GRÖSSTE PORTFOLIOTRANSAKTIONEN
*Prognose, Stand 15.12.2015; Quelle: JLL
„Wer etwa Eigentümer eines Berliner Büro-
gebäudes in guter Lage werden will, muss
zurzeit mit dem 20-Fachen der Jahresmiete
als Kaufpreis kalkulieren.“
Dr. Thomas Beyerle
, Managing Director, Catella Property Valuation
Foto: Catella
