Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren
Gebäude befinden.
Bewertung unbebauter Grundstücke
Der Kostenwert unbebauter Grundstücke ermittelt
sich aus der Grundstücksfläche und demvomGut-
achterausschuss auf den Hauptfeststellungszeit-
punkt ermittelten Bodenrichtwert (§ 196 BauGB),
(siehe den nebenstehenden Infokasten).
Bewertung bebauter Grundstücke
Der Kostenwert bebauter Grundstücke ermittelt
sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert
– unter Berücksichtigung einer Alterswertmin-
derung (siehe ebenfalls den nebenstehenden
Infokasten).
Der Bodenwert entspricht dem Wert unbebauter
Grundstücke und ermittelt sich aus Grundstücks-
fläche und Bodenrichtwert. Der Gebäudewert er-
gibt sich aus den sog. Pauschalherstellungskosten
zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt und
der Brutto-Grundfläche des Gebäudes.
Die Pauschalherstellungskosten für die jewei-
lige Gebäudeart werden einer neuen Anlage 36
zum Bewertungsgesetz zu entnehmen sein. Eine
weitere Differenzierung soll nach drei Baualters-
gruppen erfolgen: Baujahre vor 1995, Baujahre
zwischen 1995 und 2004, Baujahre ab 2005 (sie-
he Tabelle auf S. 58).
Die Pauschalherstellungskosten sollen zu jedem
Hauptfeststellungszeitpunkt entsprechend ange-
passt werden. Eine Alterswertminderung – bezo-
gen auf die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes
(Mietwohngrundstücke und Mehrfamilienhäuser
= 70 Jahre; Anlage 22 des Bewertungsgesetzes)
– soll Berücksichtigung finden; der Ansatz eines
Mindestwerts ist vorgesehen.
Grundstücke sollen erstmals zum 1. Januar 2022
nach den neuen Regelungen bewertet werden
(erster Hauptfeststellungszeitpunkt). Der nächs-
te Hauptfeststellungszeitpunkt soll der 1. Januar
2030 sein; danach alle sechs Jahre. Nach gegen-
wärtigem Planungsstand sollen die neuen Werte
für die Grundsteuer ab dem Jahr 2027 zur An-
wendung kommen.
Bewertung des Reformvorschlags
Das vorgeschlagene Bewertungsverfahren stellt
ein stark vereinfachtes Sachwertverfahren dar,
das generell für die Verkehrswertermittlung von
Mietwohngrundstücken nicht geeignet ist. Für
Mietwohngrundstücke kann zur Verkehrswert-
ermittlung nur ein ertragsorientiertes Bewer-
tungsverfahren in Frage kommen. Allerdings
ERMITTLUNG DES KOSTENWERTS
VON GRUNDSTÜCKEN
Kostenwert = Grundstücksfläche in m
2
x Bodenrichtwert in €/m
2
Ermittlung des Kostenwerts eines
unbebauten Grundstücks:
Ermittlung des Kostenwerts eines
bebauten Grundstücks:
Kostenwert
=
Bodenwert: Grundstücksfläche in m
2
x Bodenrichtwert in €/m
2
+
Gebäudewert: Pauschalherstellungskosten
€/m
2
x Brutto-Grundfläche in m
2
abzüglich Alterswertminderung (unter
Beachtung Mindestwert von 30 %)
