MARKT UND MANAGEMENT
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3|2017
Bilanz- und Steuerwissen –
Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Aktuelles zur Grundsteuerreform
In den letzten zwanzig Jahren gab es mehrere Anläufe zur Reform der Grundsteuer, d. h. zur Neuregelung
der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Die derzeitige Bemessungsgrundlage, die Einheitswerte
von 1964/1935, gelten zwischenzeitlich als verfassungswidrig. Bislang waren alle Reformbestrebungen
nicht von Erfolg gekrönt. Nun liegt ein neuer Vorschlag auf dem Tisch. Der Bundesrat hat im November
2016 ein Gesetzgebungsverfahren zur Reform der Grundsteuer auf den Weg gebracht.
Die Finanzministerkonferenz hat sich im Juni
2016 – mit Ausnahme von Bayern und Hamburg
– auf einen Vorschlag zur Reform der Grundsteuer
verständigt. Die Länder Hessen und Niedersach-
sen haben daraufhin im September 2016 einen
entsprechenden Gesetzentwurf zur Änderung
des Bewertungsgesetzes in den Bundesrat ein-
gebracht.
Neue Bemessungsgrundlage: Kostenwert
Mit der vorgeschlagenen Änderung des Bewer-
tungsgesetzes soll die Ermittlung der Bemes-
sungsgrundlage für die Grundsteuer neu geregelt
werden. Die Bemessungsgrundlage der Grund-
steuer knüpft derzeit (noch) an die Einheitswerte
an. Das hinter der Ermittlung der Einheitswerte
stehende Bewertungsziel ist der gemeine Wert
(Verkehrswert). Mit der nun beabsichtigen Re-
form der Grundsteuer wird allerdings nicht mehr
die Ermittlung des gemeinen Werts angestrebt.
Neues Bewertungsziel ist stattdessen der sog.
Kostenwert. Dieser Kostenwert soll (typisiert)
den Investitionsaufwand für die Immobilie ab-
bilden. Die Höhe des Investitionsvolumens soll
als Indikator für die durch das Grundstück ver-
mittelte Leistungsfähigkeit dienen.
Das derzeitige Verfahren zur Ermittlung der
Grundsteuer (siehe nebenstehende Abbildung)
soll auch weiterhin beibehalten werden. Zu-
nächst wird der Wert des Grundstücks ermittelt.
Auf den Wert des Grundstücks wird die Steuer-
messzahl angewendet. Die Steuermesszahl für
Mietwohngrundstücke und gewerbliche Grund-
stücke beträgt derzeit bundeseinheitlich 3,5 von
Tausend. Auf den Steuermessbetrag wendet die
Gemeinde dann den in der Gemeinde geltenden
Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch
Steuerbescheid fest.
Zeitgleich mit dem neuen Bewertungsvorschlag
wurde allerdings auch der Entwurf eines Geset-
zes zur Änderung des Grundgesetzes vorgelegt.
Dieser sieht vor, den Ländern künftig das Recht
zur Bestimmung eigener, jeweils landesweit gel-
tender Grundsteuermesszahlen einzuräumen.
Das grundgesetzlich geschützte Hebesatzrecht
der Gemeinden soll dabei nicht angetastet wer-
den.
Künftige Bewertung des
Grundvermögens
Zunächst unterscheiden die neuen Bewertungs-
vorschriften die Grundstücksarten nach unbebau-
ten und bebautenGrundstücken. Bei den bebauten
Grundstücken wird zwischenWohngrundstücken
und Nichtwohngrundstücken unterschieden.
Wohngrundstücke sind dabei Grundstücke, die
zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen – nun-
mehr berechnet nach der Brutto-Grundfläche –
und nicht mehr nach der Wohn- oder Nutzfläche.
Alle übrigen bebauten Grundstücke sind Nicht-
wohngrundstücke. Unbebaute Grundstücke sind
WP/StB Ingeborg Esser
Hauptgeschäftsführerin
GdW
Berlin
Antje Große
Referentin Steuern
GdW
Berlin
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe
der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart
marktüblich nutzbaren Grundflächen aller
Grundrissebenen eines Bauwerks.
Vereinfacht gesagt entspricht die Brutto-
Grundfläche im Wesentlichen dem
Produkt aus bebauter Fläche und der
Anzahl der Geschosse (einschließlich der
Kellergeschosse). Der Gesetzentwurf
verweist zur Ermittlung der Brutto-
Grundfläche auf die DIN 277-1:2005-02
(Februar 2005), die allerdings zwischen-
zeitlich durch die DIN 277-1:2016-01
(Januar 2016) ersetzt wurde.
BRUTTO-GRUNDFLÄCHE
ERMITTLUNG DER GRUNDSTEUER
Wert des Grundstücks
x
Steuermesszahl
=
Steuermessbetrag
x
Hebesatz der Gemeinde
=
Grundsteuer
