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nicht sinnvoll unterschieden werden können
(z. B. Portfolios in unterschiedlichen Märkten
und mit unterschiedlichen Nutzungsarten, je-
doch einer ähnlichen Rendite). Multikriterielle
Entscheidungsmodelle können insgesamt als
sehr flexibel und leistungsfähig gelten, müssen
für die konkrete immobilienwirtschaftliche Ent-
scheidungssituation jedoch noch weiter entwi-
ckelt werden.
Gründe für die Nichtnutzung
Je nach Entscheidungssituation können unter-
schiedliche Modelle sinnvoll einsetzbar sein.
So sind aus fachlicher Sicht einfache Rendite-
rechnungen aus der Gruppe der monokriteriel-
len Modelle für geringe Investitionshöhen und
einfache Projekte durchaus zu rechtfertigen.
Bei größeren Kapitalmaßnahmen, wie z. B. der
Umstrukturierung des Portfolios oder der Pla-
nung einer umfangreichen Projektentwick-
lung, sollten dagegen leistungsfähigere Mo-
delle genutzt werden. Diese müssen Daten in
ihrer zeitlichen Dimension planen und bewer-
ten (z. B. Zeitreihen der Ein- und Auszahlun-
gen). Auch qualitative Parameter sind zu be-
werten, was i.d.R. multikriterielle Entschei-
dungsmodelle erfordert.
In der immobilienwirtschaftlichen Praxis wer-
den, wie die Umfrage gezeigt hat,
relativ ein-
fachere Lösungen
präferiert. Komplexere Mo-
delle werden häufig abgelehnt oder nur sekun-
där genutzt. Hierfür wurden verschiedene
Ablehnungsgründe ermittelt, welche einen
Schwerpunkt im Bereich von Daten- und/oder
Methodendefiziten zeigen. Teilweise wird auch
der Nutzen weitergehender Modelle negiert
(vgl. Abbildung 6).
Auswahl eines geeigneten
Entscheidungsmodells
Die Aufgabe von Entscheidern und Beratern
besteht weniger in der Neuentwicklung von
Entscheidungsmodellen,
als vielmehr in der
Auswahl eines geeigneten Modells.
Zur ziel-
gerichteten Auswahl eines geeigneten Ent-
scheidungsmodells, müssen die Modelle an-
hand qualitativer und quantitativer Kriterien pri-
orisiert werden. Für den Bewertungsprozess
sind theoretische und praxisbezogene Aspekte
gleichermaßen wichtig. Insgesamt entsteht ein
mehrstufiger Filter welcher qualitative (z. B. Er-
kenntnisgewinn) und pragmatische Aspekten
(z. B. Datenverfügbarkeit) gleichermaßen be-
rücksichtigt (vgl. Abbildung 7).
Immobilienökonomische Entscheidungsmodelle
werden dann Akzeptanz finden, wenn sie – eine
theoretisch vorhandene Ergebnisqualität vor-
ausgesetzt – in verschiedenen immobilienöko-
nomischen Entscheidungssituationen flexibel
einsetzbar sind. Dies setzt eine grundsätzlich
verfügbare Datenbasis ebenso voraus wie eine
hinreichend stabile Aussage (keine Zufalls-
effekte) und eine hohe Transparenz, welche z. B.
die Bewertungskriterien Nachvollziehbarkeit
und Objektivität widerspiegeln. Sachliche Ein-
schränkungen resultieren beispielsweise aus
ineffizienten und heterogenen Märkten, welche
– anders beispielsweise als in der Aktienana-
lyse – oft kaum abgrenzbar und nur bedingt
auswertbar sind. Zahlreiche Kennzahlen und
Entscheidungsmodelle widmen sich jedoch im
Kern dem Marktvergleich und leiten daraus mit
theoretisch grundsätzlich sehr fundierten Me-
thoden Eigenschaften, Vorteile, Risiken oder
eine bestimmte Performance ab.
Die notwendigen Erhebungs-, Bewertungs- und
Umrechnungsschritte sind je nach Entschei-
dungsmodell mehr oder weniger komplex, was
u. a. weitere Beurteilungskriterien wie die Feh-
leranfälligkeit, die Automatisierbarkeit und den
Gesamtaufwand (Wirtschaftlichkeit) beein-
flusst. Prozessbezogen spielen dabei Fragen
Abb. 6: Wesentliche Hindernisse in der Anwendung komplexerer Modelle zur Entscheidungsunterstützung (Quelle: Branchenumfrage Immobilienwirtschaft)
CM Mai / Juni 2015
