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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Die Eigentümer beschließen, die Fenster austauschen zu lassen. Die Kosten für
die Instandsetzung imBereich derWohnung von Eigentümer Bwerden diesemauferlegt.
Nach der GO haben die Eigentümer die Kosten der Instandsetzung für die Fenster im
Bereich des Sondereigentums zu tragen. Die GO bestimmt allerdings auch, dass ein Ei
gentümer die Fenster nicht eigenmächtig austauschen darf. B hält diese Regelungen für
mehrdeutig. Die Gemeinschaft K klagt gegen B auf Erstattung. Natürlich zu Recht. Hier
geht es umdie Kostentragungslast. Und die ist laut GO eindeutig. Der Umstand, dass ein
Eigentümer die Fenster nach der GO nicht eigenmächtig austauschen dürfe, habe nicht
zur Folge, dass er im Fall eines Austausches von seiner Kostentragungspflicht befreit sei.
FAZIT:
Die Eigentümer können – wie hier – eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende
Kostentragungslast vereinbaren. Das LG meint, sie sei ausreichend bestimmt. Dem ist
zuzustimmen. Der Verwalter muss die Kosten in der Abrechnung als Ausgabe darstellen
und diese Ausgabe allein in die Einzelabrechnung des Eigentümers B einstellen.
KOSTENTRAGUNGSPFLICHT
Fenster und
Gemeinschaftsordnung
Ordnet eine Gemeinschaftsordnung
(GO) an, dass Elemente gemein-
schaftlichen Eigentums von einzelnen
Eigentümern instand gesetzt werden
müssen, so gilt: Die diesbezüglichen
Regelungen der GO müssen klar und
eindeutig sein.
LG Berlin, Urteil v. 18.12.2018, 55 S 86/18
FAKTEN:
Eigentümer K geht gegen den Beschluss vor, mit dem die Eigentümer die Ab
rechnung genehmigt haben. Er rügt, der Verwalter habe bei den Wasserkosten Einnah
men und Ausgaben saldiert. Die beklagten Eigentümer erhalten letztlich Recht. Zwar
handele es sich um eine grundsätzlich unzulässige Saldierung. Aber die Abrechnung
bleibe im Ergebnis aus sich selbst heraus verständlich.
FAZIT:
Kostenpositionen, an denen Eigentümer unterschiedlich beteiligt sind, müssen
gesondert ausgewiesen werden. Die Zusammenfassung mehrerer Kostenpositionen,
etwa Allgemein- und Betriebsstrom, ist in der Regel nicht ordnungsmäßig, da sie eine
Nachprüfung wenigstens erschwert. Nur im Einzelfall soll es zulässig sein, „eng zusam
menhängende“ Kosten in einer Summe und in einer Kostenposition zusammenzufassen.
So soll es bei Versicherungen oder bei Frisch- und Abwasser sein, sofern auch die Be
rechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Einnahmen
und Ausgaben sollten – anders als im Fall – nicht saldiert werden. Das LG meint, eine
Saldierung sei im Einzelfall zu tolerieren. Dem ist nicht zuzustimmen.
ABRECHNUNG
Saldierungen innerhalb
einer Kostenposition
Saldiert der Verwalter innerhalb der
Kostenposition „Wasser“ Einnahmen
(im Fall: Gutschriften) mit Ausgaben
(im Fall: die Wasserrechnung), macht
dies die Abrechnung nicht anfechtbar.
LG Frankfurt am Main, Urteil v. 28.06.2018,
2-13 S 97/17
FAKTEN:
Die Eigentümer beschließen entgegen einem Antrag von Eigentümer K be
standskräftig, dass Kosten für den Austausch von Türen durch K nicht von allen Eigen
tümern getragen werden sollen. Später verlangt K dennoch, man solle ihm für einen
Austausch seiner Eingangstür die Kosten erstatten. Ohne Erfolg! Die Eigentümer hätten,
so das Landgericht (LG), mit demBeschluss, keine Kosten zu erstatten, eine auf § 16 Abs.
4 WEG beruhende Kostenregelung getroffen, die rechtlich verbindlich sei.
FAZIT:
Das LG meint, es gebe einen bestandskräftigen Beschluss, dass K die Kosten für
den Austausch seiner Eingangstür zu tragen hat. Diese Auslegung ist eher fernliegend.
Die anderen Eigentümer wollten sich einfach nicht an den Kosten beteiligen. Dass in
diesem Beschluss zugleich ein positiver Beschluss nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG gelegen
haben soll, überzeugt nicht. Der Beschluss war nicht bestimmt und nicht transparent.
Wollen die Eigentümer etwas vom geltenden Umlageschlüssel Abweichendes bestim
men, sollten sie die Neubestimmung für den Wirtschaftsplan treffen. Rückwirkende
Änderungen wie hier sind, anders als es das LG meint, grundsätzlich unzulässig.
ERHALTUNGSKOSTEN
Umlagebeschluss nach einer
ausgeführten Maßnahme
Die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG
ermöglicht es Eigentümern, im Einzel-
fall einer Instandsetzungsmaßnahme
die Kostenverteilung abweichend
von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist
zulässig, einen solchen Beschluss noch
im Nachgang zu einer bereits ausge-
führten Maßnahme zu fassen.
LG Berlin, Urteil v. 08.01.2019, 55 S 14/18 WEG
