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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Mietminderung aber der Gefahr einer
Zahlungsklage des Vermieters sowie einer
Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus-
setzt. Fraglich ist hier, ob die Mietsache
einen Mangel aufweist. Das Berufungsge-
richt hat hierzu ausgeführt, einMangel sei
bereits dann anzunehmen, wenn dieWoh-
nung angesichts der vorhandenen geomet
rischen Wärmebrücken nicht mit alltags-
üblichem Lüftungs- und Heizverhalten
schimmelfrei zu halten sei. Der BGH teilt
diese Ansicht nicht. Ein Mangel liegt nur
dann vor, wenn der Zustand der Mietsa-
che von der vertraglich geschuldeten Be-
schaffenheit abweicht. Im Jahr 1971 be-
stand noch keine Verpflichtung, Gebäude
mit einer Wärmedämmung auszustatten;
demgemäß entspricht das Vorhandensein
FAKTEN:
In verschiedenen Räumen ei-
ner Altbauwohnung von 1971 ist es zu
einem Schimmelpilzbefall gekommen.
Mitursächlich hierfür sind unter ande-
rem Wärmebrücken in den Außenwän-
den. Der Mieter beantragt im Wege der
Feststellungsklage, dass er zur Minderung
berechtigt ist. Außerdem nimmt er den
Vermieter auf Zahlung eines Kostenvor-
schusses zur Mangelbeseitigung in An-
spruch. Das Berufungsgericht gab der
Klage überwiegend statt.
ENTSCHEIDUNG:
Der BGH hob das Urteil
auf. Ein Feststellungsinteresse wurde be-
jaht, da die Miete bei mangelhafter Miet-
sache zwar kraft Gesetzes gemindert ist,
dass sich der Mieter beim Vollzug der
Urteil des Monats:
Wärmebrücken bei Altbauwohnungen
Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung –
bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit
der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum
Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.
BGH, Urteile v. 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
FAKTEN:
Die Mieterin – eine Gemeinde – wollte ein Gebäude zur Unterbringung von
Asylbewerbern nutzen. Sie sollte die zur Herrichtung des Gebäudes erforderlichen Ge-
nehmigungen einholen. Der Vermieter sollte etwaige Umbauarbeiten durchführen. Spä-
ter bot der Vermieter die Räume zur Übergabe an. Die Mieterin lehnte die Übernahme
ab. Sie rügte unter anderem den baulichen Zustand der Anlage. Der Vermieter nimmt
die Mieterin auf Zahlung der Miete in Anspruch. Zu Recht: Die Mieterin traf ein weit
überwiegendes Verschulden an der Unmöglichkeit der fristgerechten Übergabe. Der
Vermieter hätte die Umbauarbeiten nach der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung
durchführen dürfen. DieMieterin habe jedoch die erforderlichenGenehmigungen nicht
eingeholt.
FAZIT:
Hätte der Mieter die Unmöglichkeit überwiegend, aber nicht weitaus überwie-
gend zu vertreten (Verantwortlichkeitsquote unter 80 Prozent), so wird der Vermieter
von der Leistungspflicht frei; er verliert zugleich aber den Anspruch auf die Miete, er
hat möglicherweise einen Schadensersatzanspruch, der um seine Verantwortungsquote
zu kürzen ist.
HAFTUNG
Leistungsstörungen vor der
Übergabe der Mietsache
Haben die Parteien einen Übergabe
termin vereinbart und ist dieser
verstrichen, so liegt wegen des nicht
nachholbaren Zeitablaufs regelmäßig
Unmöglichkeit vor. Für die wechsel-
seitigen Ansprüche der Parteien
kommt es darauf an, welche Partei
die Unmöglichkeit zu vertreten hat.
Brandenburgisches OLG, Urteil v. 13.11.2018,
3 U 102/17
geometrischer Wärmebrücken dem bei
Altbauten üblichen Bauzustand.
FAZIT:
Der Mieter muss sein Heiz- und
Lüftungsverhalten auf die Beschaffen-
heit der Wohnung einstellen. Er muss die
Räume so belüften, dass keine Feuchtig-
keitsschäden auftreten. Eine Grenze bildet
die Zumutbarkeit. Die ist im Einzelfall zu
bestimmen. Hier wurde festgestellt, dass
ein täglich zweimaliges Stoßlüften mit
einer Dauer von jeweils 13 Minuten, ein
dreimaliges Stoßlüften von jeweils zehn
Minuten oder ein dreimaliges Querlüften
von jeweils drei Minuten ausreichen, um
eine Schimmelpilzbildung zu vermeiden.
Ein solches Verhalten kann – so der BGH
– dem Mieter zugemutet werden.
