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5.2018
FAKTEN:
Im Zuge einer Instandsetzungsmaßnahme betreffend das Gemeinschafts
eigentum hatten die Eigentümer beschlossen, „im Bedarfsfall solle ein Gegengutachten
eingeholt werden“ und der Verwalter sei hierzu nach Rücksprachemit demVerwaltungs-
beirat ermächtigt. Dies wurde auch getan. Der Beschluss wurde schließlich für ungül-
tig erklärt. Im Rahmen des Berufungsverfahrens ergab sich die mögliche Nichtigkeit
des Beschlusses. Die Eigentümer verlangten deshalb vom Verwalter Schadensersatz.
Dies jedoch zu Unrecht, weshalb die Klage scheitern musste. Ein Beschluss ist für den
Verwalter bindend. In aller Regel ist er nicht für die von den Eigentümern getroffenen
Entscheidungen verantwortlich. Hinsichtlich der Ausführungspflicht ändert die Nich-
tigkeit eines Beschlusses nichts. Die Rechtsfolgen sind identisch. Hiervon ist die Frage
zu trennen, ob ein Verwalter einen erkennbar nichtigen Beschluss ihm zurechenbar im
Sinne eines Vertretenmüssens herbeigeführt hat. Dies kann beispielsweise dann der Fall
sein, wenn der Verwalter erneut einen Beschlussantrag stellt, mit dem unzulässigerwei-
se die Kompetenzen der Eigentümer auf den Verwaltungsbeirat oder die Verwaltung
delegiert werden würden. Dies war vorliegend nicht der Fall.
FAZIT:
Die Verlagerung von Entscheidungsbefugnissen der Eigentümer auf Verwalter
oder Beirat stellt keine Pflichtverletzung des Verwalters dar, wenn in Ausführung eines
derartigen Beschlusses der Gemeinschaft ggf. Schäden entstehen. Etwas anderes kann
aber dann gelten, wenn der Verwalter wiederholt wegen unzulässiger Kompetenzverla-
gerung in Ausführung des Beschlusses Schäden für die Gemeinschaft verursacht.
KEINE PFLICHTVERLETZUNG
Durchführung anfechtbarer
oder nichtiger Beschlüsse
Die Anfechtungsklage hat nach § 23
Abs. 4 WEG keine aufschiebende Wir-
kung. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflich-
tet den Verwalter auch zur Durch-
führung anfechtbarer oder nichtiger
Beschlüsse. Eine Differenzierung ist
insoweit nicht statthaft, da die Ungül-
tigerklärung durch das Gericht oder
seine Feststellung, der durchgeführte
Beschluss sei nichtig, auf dieselbe
Rechtsfolge gerichtet sind. Etwas
anderes gilt lediglich dann, wenn
der Verwalter die Beschlussnichtigkeit
in vorwerfbarer Weise zu verantwor-
ten hat.
LG Dortmund, Beschluss v. 24.04.2017, 1 S 53/17
UNZULÄSSIGE
KOMPETENZVERLAGERUNG
Beauftragung des „geeignet-
sten“ Unternehmens
Wird der Verwalter beschlussweise
ermächtigt, in Absprache mit dem
Verwaltungsbeirat das „geeignetste“
Unternehmen im Rahmen einer In-
standsetzungsmaßnahme zu beauf-
tragen und eine langfristige Verein-
barung mit der Firma abzuschließen,
ist der Beschlussinhalt unbestimmt
und enthält eine nichtige Kompetenz-
verlagerung von der Eigentümerver-
sammlung auf den Verwalter. Mangels
Angabe von Preiskonditionen fehlt es
insoweit an jeglicher Vorgabe für ein
überschaubares finanzielles Risiko für
die Eigentümer.
AG Herne, Urteil v. 17.08.2017, 28 C 52/16
JAHRESABRECHNUNG
Rücklagenzuführung nicht
als Kosten auszuweisen
Den Anforderungen an eine geordnete
Einnahmen- und Ausgabenabrech-
nung genügt eine Abrechnung nur
dann, wenn alle im betreffenden
Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten
Einnahmen und erfolgten Ausgaben
eingestellt werden. Die Zuführungen
zur Rücklage sind in der Abrechnung
nicht als Ausgaben darzustellen.
Lässt sich aus der Jahresabrechnung
selbst nicht verständlich erkennen,
worauf die unterschiedlichen Beträge
in Jahresgesamt- und Jahreseinzel
abrechnung bezüglich der Heizkosten
beruhen, ist eine entsprechende Erläu-
terung aufzunehmen.
AG Ratzeburg, Urteil v. 12.04.2017, 11 C 6/16
BAULICHE VERÄNDERUNG
Nicht zustimmender Eigen-
tümer von Kosten befreit
Die fehlende Zustimmung eines
Eigentümers zu einer Maßnahme der
baulichen Veränderung des Gemein-
schaftseigentums führt nach § 16 Abs.
6 WEG dazu, dass dieser Eigentümer
nicht verpflichtet ist, anteilige Kosten
für die beschlossene Maßnahme
tragen zu müssen, wenn er gleichzei-
tig keine Nutzung aus der geplanten
Veränderung zieht. Die Tatsache, dass
ein Sonderumlagebeschluss keine
endgültige Kostenverteilung regelt,
führt nicht dazu, dass ein Eigentümer,
der nicht verpflichtet ist, anteilige
Kosten zu tragen, an der Sonderum-
lage zu beteiligen ist.
AG Landshut, Urteil v. 20.06.2017, 14 C 1794/16
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