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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
In einer Eigentümerversammlung war der Verwalter zu unveränderten Kon-
ditionen um fünf Jahre bestandskräftig wiederbestellt worden. Zwei Jahre später hatte
ein Eigentümer Klage vor demAmtsgericht erhoben. Gegenüber den übrigen beklagten
Eigentümernmachte er einenAnspruch auf Zustimmung zur Abberufung des Verwalters
und der Kündigung des Verwaltervertrags geltend. Einige beklagte Eigentümer hatten
einAnerkenntnis erklärt. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung war
ebenfalls erfolglos. Dem klagenden Eigentümer fehlte das erforderliche Rechtsschutz-
bedürfnis. Er wollte eine Regelung – nämlich die Abberufung des Verwalters und die
Kündigung des·Verwaltervertrags – erreichen, die bislang noch nicht zur Abstimmung in
der Versammlung stand. Die ist jedoch Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Klage.
FAZIT:
Dies fehlt ausnahmsweise nur dann nicht,·wenn mit an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentü-
merversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, sodass die Befassung
der Versammlung eine unnötige·Förmelei wäre.
KEIN RECHTSSCHUTZBEDÜRFNIS
Verwalterabberufung ohne
Eigentümerversammlung
Dem Antrag auf Abberufung des
Verwalters fehlt in der Regel das
Rechtsschutzbedürfnis, wenn nicht die
übrigen Eigentümer zuvor mit dem
Begehren des klagenden Eigentümers
konfrontiert waren.
LG Düsseldorf, Beschluss v. 08.12.2017, V ZR 82/17
FAKTEN:
Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Zustimmung des Verwalters zur Ver-
äußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich. Einer der Eigentümer wollte seine
Wohnung verkaufen und erbat vomVerwalter dessen Zustimmung, der sie auch erteilte.
Der notarielle Kaufvertrag wurde geschlossen. Kurz bevor der Erwerber imGrundbuch
als neuer Eigentümer eingetragen werden sollte, widerrief der Verwalter die Zustim-
mung. Das Grundbuchamt hatte daraufhin die Eintragung verweigert. Zu Unrecht, so
der BGH. Die Zustimmung des Verwalters zum Veräußerungsvertrag ist bis zum Ver-
tragsschluss widerruflich. Umstritten war allerdings, bis zu welchem Zeitpunkt die Zu-
stimmung zu demdinglichen Rechtsgeschäft, der Auflassung, widerrufen werden kann.
Der BGH ist insoweit der Auffassung, dass die erteilte Zustimmung unwiderruflich ist,
sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
FAZIT:
Hat der Verwalter also die Zustimmung zur Veräußerung erteilt, kann er sie
nur noch bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags widerrufen. Einem danach
geäußerten Widerruf kommt dann keine Bedeutung mehr zu.
INHALT DES SONDEREIGENTUMS
Kein Widerruf einer
Veräußerungszustimmung
Ist als Inhalt des Sondereigentums
vereinbart, dass ein Eigentümer zur
Veräußerung seines Eigentums der
Zustimmung anderer Eigentümer oder
eines Dritten bedarf, kann die Zustim-
mung zur Auflassung von Eigentum
nicht mehr widerrufen werden, sobald
die Zustimmung zu dem Kausal
geschäft wirksam geworden ist.
BGH, Beschluss v. 29.06.2017, V ZB 144/16
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten das Zumauern eines Fensters zu 450 Euro und das
Abdichten einer Wand zu Kosten in Höhe von ca. 3.500 Euro genehmigt. Im Ladungs-
schreiben waren Kosten lediglichmit ca. 1.700 Euro angegeben worden. Ein Eigentümer
hatte darauf den Beschluss angefochtenmit demArgument, er sei zu unbestimmt. Seine
Klage hatte Erfolg. Wird nur ein geringerer Betrag angekündigt, muss kein Eigentümer
damit rechnen, in der Versammlung mit erheblich höheren zu genehmigenden Kosten
konfrontiert zu werden. Zwar wurde der Beschluss im Rahmen einer Versammlung
gefasst, in der alle Eigentümer anwesend waren. Es kann aber nicht davon ausgegangen
werden, dass die Eigentümer die Erweiterung des ursprünglichen TOP erkannt hätten.
FAZIT:
Der Ladungsmangel wäre lediglich dann geheilt worden, wenn die Eigentümer
allstimmig und im Bewusstsein, dass die gesetzlichen Vorschriften etwas anderes vor-
schreiben, auf das im Vorfeld einer Eigentümerversammlung ansonsten erforderliche
Procedere, wie etwa die Einberufung der Versammlung, verzichten.
HÖHERE KOSTEN ALS
IN LADUNGSSCHREIBEN
Eigentümerversammlung
heilt Ladungsmangel nicht
Werden die Kosten einer Instandset-
zungsmaßnahme in der Ladung viel zu
niedrig angegeben, führt dieser Man-
gel zur Anfechtbarkeit eines gefassten
Instandsetzungsbeschlusses.
AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 27.07.2016,
539 C 44/15
