Klausel stellt einen Verstoß gegen das
Transparenzgebot dar.
Mahngebühr von 20 Euro.
Eine Vergü-
tung von 20 Euro für ein Mahnschreiben
ohneObergrenze entspricht schondeshalb
nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil
die Zahl der zu vergütenden Mahnungen
nicht begrenzt ist. Insoweit liegt es allein
amVerwalter, wie oft er mahnt und damit
eine Vergütung erhält. Der Verwalter kann
durch beliebig viele Mahnungen zusätz-
liche Gebühren begründen.
Sonderhonorar für Sonderumlagen.
Der
Verwalter hatte sich ein Sonderhonorar
für die Erhebung von Sonderumlagen in
Höhe von einem Prozent der Sonderum-
lage, maximal 1.785 Euro, ausbedungen.
Insoweit neigten die Richter zu der Auffas-
sung, dass es bereits nach demGesetz eine
Pflicht des Verwalters darstellt, imFall der
Fälle Sonderumlagen zu erheben.
Sonderhonorar für zusätzliche Eigentü
merversammlung.
Bedenklich erschien
den Richtern auch die Höhe des Son-
derhonorars für die Durchführung einer
zusätzlichen Versammlung, die bei dem
1,5-fachen Betrag der Monatsvergütung
des Verwalters liegen sollte. Im Hinblick
auf die Größe der Gemeinschaft erschien
zweifelhaft, ob die Vergütungshöhe noch
den Grundsätzen ordnungsmäßiger Ver-
waltung entspricht, da sie deutlich über
den in Literatur und Rechtsprechung als
zulässig angesehenen Vergütungen von
150 Euro bis 300 Euro gelegen hätte.
4.2018
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Kompetenzverlagerung auf den Verwal-
ter in gewissen Grenzen möglich. Aller-
dings muss für die einzelnen Eigentümer
das finanzielle Risiko überschaubar sein.
Hieran fehlte es aber vorliegend, weil keine
jährliche Obergrenze festgelegt wurde.
Ermächtigung, Hausreinigungskräfte
einzustellen.
Der Verwalter sollte er-
mächtigt sein, „Hausreinigungskräfte
einzustellen, mit ihnen namens der Ge-
meinschaft Dienstverträge abzuschlie-
ßen, diese inhaltlich zu ändern und zu
kündigen“. Auch insoweit erfolgt eine
unzulässige Kompetenzverlagerung der
Eigentümer auf den Verwalter. Hier fehlt
es an jeglicher Kostenbegrenzung für die
Eigentümer. Zudem fehlt es an Kriterien
für die Einstellung, den Vertragsinhalt
und die Kündigungsmöglichkeit.
Befugnis, in Teilbereichen Untervoll
macht zu erteilen.
Es gab eine Klausel,
wonach der Verwalter berechtigt ist,
„in Teilbereichen… Untervollmacht an
Sonderfachkräfte (zu) erteilen“. Mit die-
ser Klausel wird der Verwalter ohne Be-
schränkung berechtigt, seine Aufgaben zu
delegieren. Die Verwalterleistungen sind
jedoch durch den bestellten Verwalter zu
erbringen.
Salvatorische Klausel.
Nach der Schluss-
bestimmung des Vertrags sollten unwirk-
same Vertragsbestimmungen durch „eine
dem beabsichtigten Zweck in rechtlich
zulässiger Weise am nächsten kommen-
de Bestimmung zu ersetzen“ sein. Diese
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten durch
Mehrheitsbeschluss zu TOP 2 denVerwal-
ter bestellt. Zu TOP 3 hatten sie schließlich
mehrheitlich den Verwaltervertrag durch
Beschluss genehmigt. Beide Beschlüsse
wurden von einem Eigentümer angefoch-
ten. Er ist der Auffassung, der Verwalter-
vertrag enthalte zahlreiche unwirksame
Klauseln, sodass auch der Beschluss über
die Bestellung des Verwalters ordnungs-
mäßiger Verwaltung widerspreche. Seine
Klage hatte Erfolg.
Zwar handelt es sich bei dem Beschluss
über die Bestellung des Verwalters und
den Abschluss des Verwaltervertrags
um zwei getrennte Beschlüsse mit unter-
schiedlichen Rechtsfolgen. Jedoch sind
beide Beschlüsse miteinander verknüpft.
Die Eigentümer hätten den Verwalter
trotz Ungültigkeit des Beschlusses betref-
fend den Abschluss eines Verwalterver-
trags sicher nicht bestellt.
FAZIT:
Folgende Klauseln wurden in der
Entscheidung für unwirksam erklärt:
Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB.
Die Befreiung vom Selbst-
kontrahierungsverbot des § 181 BGB ist
nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.
Die Regelung beachtet die gegenteiligen
Interessen der Eigentümer nicht.
Befugnis zur Beauftragung von Fachleu
ten bis zu einem Aufwand von 2.000
Euro.
Die Verwaltung des gemeinschaft-
lichen Eigentums obliegt nach § 21 Abs.
1 WEG den Eigentümern. Zwar ist eine
Urteil des Monats:
Anfechtung der Verwalterbestellung bei unwirksamen Vertragsklauseln
Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrages betreffen, ist der
Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf
der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung.
LG Frankfurt, Urteil v. 27.09.2017, 2-13 S 49/16
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
Wohnungs-
eigentumsrecht
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