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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
TITELTHEMA
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Markus Kilb, Rechtsanwalt, Stuttgart
Ein weiterer Stolperstein
sind Vorkaufsrechte. Die-
se sind nicht notwendig aus
dem Grundbuch ersichtlich,
sondern bestehen zum Teil
auch kraft Gesetzes, etwa zu
Gunsten der Gemeinden oder
Mieter, falls das Objekt nach
Begründung des Mietverhält-
nisses in Wohnungseigentum
aufgeteilt worden ist.
Hier ist bezüglich der Käufer-
provision Vorsicht geboten:
Macht der Vorkaufsberechtigte
von seinem Vorkaufsrecht Ge-
brauch, verdrängt er den vom
Makler akquirierten Käufer.
Da der mit diesembeurkunde-
te Kaufvertrag nicht wirksam
wird, schuldet der Maklerkun-
de mangels Hauptvertrages
keine Provision. Der Vorkaufs-
berechtigte wiederum schuldet
keine Provision, da er keinen
Maklervertrag geschlossen
hat. Von Gesetzes wegen tritt
der Vorkaufsberechtigte nicht
in den Maklervertrag des ur-
sprünglichen Käufers ein.
In diesen Konstellationen
kann der Makler seinen Pro-
visionsanspruch gegenüber
dem Käufer nur dadurch absi-
chern, dass dessen Provisions-
pflicht im Wege eines echten
Vertrages zu Gunsten Dritter
im Kaufvertrag geregelt wird.
Nur in dieser Konstellation
tritt der Vorkaufsberechtigte
mit Ausübung des Vorkaufs-
rechtes auch in die Provisions-
zahlungspflicht ein. Alternativ
bleibt nur derWeg, eine Innen-
provision mit dem Veräußerer
zu vereinbaren, die den Fall des
Vorkaufsrechtes umfasst.
Vorkaufsrechte
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Grundsätzlich gilt, dass imFal-
le der Nachweis- bzw. Vermitt-
lungstätigkeit objektbezogene
Maklerverträge abgeschlossen
werden. Das bedeutet, dass für
jedes Objekt, für welches Pro-
vision beansprucht wird, ein
Maklervertrag abgeschlossen
und über das Widerrufsrecht
belehrt werden muss. Eine
Ausnahme hiervon bildet le-
diglich der Suchauftrag, bei
dem der Kunde dem Makler
den Auftrag erteilt, für ihn
Objekte zu suchen. In dieser
Konstellation löst lediglich der
Suchauftrag selbst ein Wider-
rufsrecht aus, nicht aber das
einzelne Objektangebot. Für
die Annahme eines Suchauf-
trages genügt aber nicht, dass
der Kunde in die Kartei des
Maklers aufgenommen und
dort mit einem Suchprofil
hinterlegt wird. Ein Suchauf-
trag im engeren Sinne liegt nur
vor, wenn derMakler abstrakt-
generell mit der Objektsuche
und -vermittlung beauftragt
wird. Ohne Suchauftrag bleibt
es dabei, dass für jedes Objekt
ein Maklervertrag nebst Wi-
derrufsbelehrung abgeschlos-
sen werden muss.
Suchaufträge
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Endet der Verkaufsauftrag
ohne Abschluss, gibt es noch
einmal Handlungsbedarf. Im
Regelfall hat der Makler dem
Verkäufer während der Lauf-
zeit nur jene Interessenten vor-
gestellt, die Interesse bekundet
haben. Ein Interessent, der
sehr schnell abgesagt hat, wird
im Regelfall hingegen nicht
weitergegeben. Da eine sol-
che Ablehnung auch taktisch
motiviert sein kann – gerade
gegen Ende der Laufzeit eines
Maklervertrages werden sich
Kaufinteressent und Verkäu-
fer bemerkenswert oft einig,
den Kaufvertrag nach Ende
des Maklervertrages und da-
mit ohne Provisionspflicht
abzuschließen –, ist es für
den Makler elementar wich-
tig, spätestens mit Auslaufen
seines Verkaufsauftrags dem
Verkäufer vollständige Nach-
weise aller akquirierten Kon-
takte zu übermitteln. Nach der
Rechtsprechung ist die Provisi-
on auch dann verdient, wenn
der Makler die Vertragspar-
teien in die Situation versetzt,
selbstständig miteinander zu
verhandeln. Wenn also der
Makler selbst aufgrund aus-
laufenden Vertrages keine
Vermittlungstätigkeit mehr
entfalten kann, sollte demVer-
käufer eine vollständige Nach-
weisliste unter Benennung
von Vor- und Nachnamen
nebst Kontaktmöglichkeiten
der akquirierten Interessenten
übersandt werden. Hiermit
verbundene datenschutzrecht-
liche Konflikte sind an anderer
Stelle zu lösen.
Nachweisliste
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Je nach Region ist es üblich,
dass Makler für beide Ver-
tragsparteien tätig werden.
Allerdings sieht § 654 BGB die
Verwirkung der Provision vor,
wenn der Makler vertragswid-
rig auch für die Gegenpartei
tätig wird. Die Rechtspre-
chung legt dies großzügig
zugunsten der Makler aus.
Solange für eine Vertragsseite
lediglich Nachweistätigkeiten
erbracht werden, soll selbst
eine Vermittlungstätigkeit für
die Gegenpartei nicht zu einer
Verwirkung der Provision füh-
ren. Allerdings ist dieses Risiko
unnötig. Im Sinne einer trans-
parenten Leistungserbringung
sollte der Makler beide Par-
teien darauf hinweisen, dass
er berechtigt ist, auch für die
Vertragsgegenseite provisions-
pflichtig tätig zu werden. Dies
genügt, um zulässig als Dop-
pelmakler arbeiten zu können.
Doppeltätigkeit
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