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6.2017
FAKTEN:
Auf Anfechtung eines Eigentümers wurde der Beschluss über die Genehmigung
der Jahresabrechnung für ungültig erklärt. Die Richter teilten seine Auffassung, dass
die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage intransparent war, weil
jahresübergreifende Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage nicht erläutert waren.
Die Soll-Rücklage ist der Betrag, der vorhanden wäre, wenn alle Eigentümer ordnungs-
gemäß ihrer Wohngeldverpflichtung nachgekommen wären. Bei der Ist-Rücklage ist
zwischen den tatsächlich auf die Rücklage gezahlten Wohngeldanteilen und den liqui-
ditätsmäßig separierten Beträgen zu differenzieren. Für die Rücklage muss nicht zwin-
gend ein separates Bankkonto angelegt werden. Daher decken sich die Beträge zwischen
Ist- und Bankkontenrücklage nicht stets. Um dem Rechnung zu tragen, müssen die
Abweichungen in der Abrechnung verdeutlicht werden. Die Eigentümer müssen die Ver-
mögenslage der Gemeinschaft ohne Sachverständigen erfassen können, insbesondere in
welchemAusmaß die Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke verwandt worden ist.
FAZIT:
Grundsätzlich ist im Fall überjähriger Entnahmen zur Liquiditätssicherung bei
der Ist-Rücklage dergestalt vorzugehen, dass unter Zuführungen auch die Rückfüh-
rungen auf Entnahmen zur Bestreitung laufender Kosten wegen Liquiditätsengpässen
aufzunehmen sind und unter Entnahmen solche Abflüsse für Bewirtschaftungskosten.
Durch die jahresübergreifend anderweitige Verwendung von Mitteln der Instandhal-
tungsrücklage zeigt die Abrechnung sonst nicht ausreichend auf, ob die Ansätze des
Wirtschaftsplans angemessen sind oder heraufgesetzt werden sollten.
JAHRESABRECHNUNG
Liquiditätsentnahmen der
Rücklage sind darzustellen
Der Verwalter muss im Rahmen der
Darstellung der Instandhaltungsrück-
lage angeben, ob Mittel der Instand-
haltungsrücklage für andere Zwecke,
insbesondere aufgrund Liquiditätseng-
pässen zur Bestreitung laufender
Ausgaben, verwendet wurden. Die
Darstellung der Instandhaltungs-
rücklage hat daher auch die Angabe
zu umfassen, in welcher Höhe ihr
zuzuordnende Gelder tatsächlich auf
Konten vorhanden sind.
LG Düsseldorf, Urteil v. 21.12.2016, 25 S 63/16
TRIMMRAUM
Keine Nutzung als Wohnraum
Die Nutzung eines in der Teilungser-
klärung als Teileigentum und Hobby-
raum ausgewiesenen Raums zu nicht
nur vorübergehenden Wohnzwecken
ist unzulässig. Dies gilt erst recht
für einen „Trimmraum“, der nur die
Nutzung für einen kleinen Ausschnitt
hobbymäßiger Betätigungen zulässt. Es
kann dahinstehen, ob der Eigentümer
durch eine Nutzungsbeschränkung den
gesetzlichen Maßstab konkretisiert hat.
Es kommt auch nicht darauf an, ob er
durch die behauptete dauerhafte Nut-
zung des Trimmraumes als Wohnung
über das in § 14 Ziff. 1 WEG bestimmte
Maß hinaus beeinträchtigt wurde.
LG Hamburg, Beschluss v. 19.10.2016, 318 T 33/16
GERICHTLICHE
VERWALTERBESTELLUNG
Anspruch besteht auch in
Zweiergemeinschaft
Auch eine Eigentümergemeinschaft,
die nur aus zwei Personen besteht,
unterliegt in vollem Umfang den
Regelungen des Wohnungseigentums-
gesetzes. Ein Anspruch auf gerichtliche
Bestellung eines Verwalters besteht
grundsätzlich auch hier. Fordert ein
Eigentümer nachvollziehbar dessen
Bestellung, besteht auch eine Not-
wendigkeit dafür. Gerade in zerstrit-
tenen „Zweiergemeinschaften“ hat
der Verwalter durch seine Stellung als
Organ der Gemeinschaft in besonderer
Weise dafür Sorge zu tragen, dass die-
se ordnungsgemäß verwaltet wird.
LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.03.2017, 2-13 S 4/17
GEH- UND FAHRRADWEG
ÜBER GRUNDSTÜCK
Kein Widerspruch des einzel-
nen Wohnungseigentümers
Die Beeinträchtigung des gemein-
schaftlichen Eigentums einer Gemein-
schaft durch Festsetzung eines öffent-
lichen Gehweges auf dem Grundstück
in einem Bebauungsplan kann nur von
der Gemeinschaft als solcher und nicht
von den einzelnen Miteigentümern
abgewehrt werden. Ein einzelner
Sondereigentümer kann eine Beein-
trächtigung des gemeinschaftlichen
Eigentums lediglich in den engen
Grenzen einer Notgeschäftsführung
und nur in Prozessstandschaft für die
Gemeinschaft abwehren.
VGH Baden-Württemberg, Urteil v. 28.12.2016,
8 S 2442/14
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