25
-8.2017
Fotos: Michael Bamberger
lie mit sinkendemWert, brauchen sie erst
einmal einen langen Atem. Es kann Jahre
dauern, bis die Preise sich erholen und
wieder auf das Niveau des Kaufzeitpunkts
steigen. Bei einer Projektentwicklung geht
der Preiseinbruch erst einmal zulasten
der Marge des Bauträgers. Außerdem
führen lokale Preisanpassungen auf dem
Immobilienmarkt nicht automatisch zum
Ausfall eines Crowdinvesting-Projekts.
Ob die Immobilie noch rentabel verkauft
werden kann oder nicht, hängt letztend-
lich von ihrer Nutzungsart und dem vom
Projektentwickler geplanten Preisniveau
ab.
AUSWAHLVERFAHREN DER PROJEKTE
Das
Start-up zinsbaustein.de führt deshalb vor
jedemCrowdinvesting erst einmal eine ri-
gide Auswahl durch, bei der sich Immobi-
lien- und Investmentexperten das Projekt
genau ansehen. Dabei prüft das Unter-
nehmen auch, wie der lokale Markt sich
entwickelt hat – und ob der Projektent-
wickler die Verkaufspreise zu ambitioniert
einschätzt. Falls das Projekt oder die Lage
als überbewertet angesehen wird, wird
bereits an dieser Stelle aussortiert. Zudem
werden nur Projekte verfügbar gemacht,
bei denen der Bauträger Eigenmittel ein-
bringt und eine gute Baumarge inAussicht
steht (in der Regel rund 20 Prozent).Wenn
ein Projektentwickler seine Objekte nicht
zum erwarteten Verkaufspreis realisieren
kann, wirken diese Faktoren erst einmal
als Puffer, bevor es zu Verlusten bei den
Crowdanlegern kommt. Zur weiteren
Kontrolle der Rentabilität wird eine aus-
führliche Kalkulation aufgestellt, in der
auch das Rückzahlungs-Szenario konkret
ausgearbeitet sein muss. Durch diesen
Auswahlprozess versucht das Start-up
vorzubeugen, dass eines der Projekte von
potenziellen Preiskorrekturen betroffen
sein wird.
E
ine Tatsache ist unumstritten: In deut-
schen Großstädten herrscht Preis-
druck. Trotzdem gibt es gute Argu-
mente dagegen, dass sich eine wirkliche
Blase gebildet hat. Der Markt mag an ein-
zelnen Standorten überhitzt sein – doch
dass mittelfristig ein allgemeiner Preis-
verfall droht, scheint trotzdem unwahr-
scheinlich. Auch bei steigenden Zinsen
wird es noch starken Wohnungsbedarf
geben, der die Nachfrage hochhaltenwird.
Family Offices können vorsorgen,
indem sie statt in eigene Bestandsimmo-
bilien in Projektentwicklungen investie-
ren. Denn Preisrückgänge werden nicht
schlagartig kommen, sondern sich über
einen längeren Zeitraum entwickeln.
KURZE LAUFZEITEN BEI CROWDINVESTING
Anders sieht es bei der Schwarmfinan-
zierung aus: Ein über Crowdinvesting
finanziertes Projekt dauert meist nur
zwei Jahre, die geschaffenen Wohn- und
Gewerbe
einheiten werden schon früh in
der Bauphase verkauft. Damit eine Gefahr
für die Investoren entsteht, müsste es also
schon sehr kurzfristig zu Preiskorrekturen
kommen. Das Risiko, von einer Preis
anpassung bei dem Investment betroffen
zu sein, ist viel geringer als beim Direkt-
kauf einer Immobilie. Investieren Family
Offices dagegen in eine Bestandsimmobi-
Bedrohung Immobilienblase:
Wie sicher ist Crowdinvesting?
Die Preise klettern, die Exper-
ten streiten, den Anlegern ist
mulmig. Schon seit einigen
Jahren tobt eine Diskussi-
on, ob in Deutschland eine
Immobilienblase wächst oder
nicht. Wie bedroht ist ein
Crowdinvestment, wenn es
tatsächlich zu Preiskorrek-
turen auf dem Immobilien-
markt kommt?
Frank Noé
ist Co-Founder
und CIO von zinsbaustein.de
und zuständig für Business
Development, Strategie und
Projektakquise. Er verfügt
über mehr als zehn Jahre
Investmenterfahrung im Im-
mobilienbereich.
AUTOR
«
Frank Noé, Berlin
Falls ein Projekt oder die Lage überbewertet
erscheint, wird das Objekt als ungeeignet fürs
Crowdinvesting aussortiert.
