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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
vermietet worden ist. Daran fehlt es im
vorliegenden Fall. Die Identität von Eigen
tümer und Vermieter war deshalb nicht
gewahrt. In Fällen dieser Art scheidet eine
unmittelbare Anwendung des § 566 BGB
aus. Im Falle der Vermietung durch einen
Nichteigentümer ist die Regelung des
§ 566 BGB jedoch entsprechend anzuwen
den. Die entsprechende Anwendung des §
566 BGB hängt dabei von drei Vorausset
zungen ab: (1) Der Eigentümer muss der
Vermietung durch den Nichteigentümer
zustimmen. (2) Die Vermietung muss
im alleinigen wirtschaftlichen Interes
se des Eigentümers erfolgen und (3) der
Vermieter darf kein eigenes Interesse am
Fortbestand des Mietverhältnisses haben.
FAKTEN:
Die E-GmbH ist die Eigentüme
rin eines Gebäudes, das aus zahlreichen
gewerblich genutzten Einheiten besteht.
Die Verträge mit den jeweiligen Mietern
werden nur von der Mietverwalterin V-
GmbH abgeschlossen. Die Vermietung
durch die V-GmbH erfolgt in allen Fällen
mit Zustimmung der Eigentümerin und in
deren ausschließlichem wirtschaftlichen
Interesse. Im Jahr 2011 veräußerte die E-
GmbH die Immobilie. Der BGH hatte zu
entscheiden, ob der Erwerber gem. § 566
BGB in die mit den Mietern bestehenden
Mietverhältnisse eingetreten ist.
Nach der Rechtsprechung des BGH setzt
die Regelung des § 566 BGB allerdings vo
raus, dass dasMietobjekt vomEigentümer
Urteil des Monats:
Verkäufer ist nicht Vermieter: Gilt § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“?
Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die
Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers
erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.
BGH, Urteil v. 12.07.2017, XII ZR 26/16
FAKTEN:
Die Ehe der Mieter wurde geschieden. Die Ehefrau verblieb in der Wohnung.
Der Mieter zog aus, kündigte den Mietvertrag und stellte die Mietzahlungen ein. Die
Vermieterinmeinte, die Kündigung sei unwirksam, weil die Ehefrau hieran nicht mitge
wirkt habe. Sie nimmt den Mieter auf Zahlung der Miete für die Folgezeit in Anspruch.
Zu Unrecht, so der BGH. Als alleinige Partei des Mietvertrags konnte der Mieter das
Mietverhältnis ohneMitwirkung seiner Ehefrau kündigen. Durch die Kündigung wurde
dasMietverhältnis mit der dreimonatigen Frist des § 573c BGB beendet. Gibt derMieter
dieMietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter
für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete verlangen. Dies gilt jedoch nur
dann, wenn die Nichtrückgabe demRückerlangungswillen des Vermieters widerspricht.
FAZIT:
Es fehlt am Rückerlangungswillen des Vermieters und damit an einer Vorent
haltung, wenn der Vermieter den Mietvertrag als fortbestehend ansieht. So liegen die
Dinge hier, weil die Vermieterin die Kündigung rechtsirrig als unwirksamangesehen hat.
VORENTHALTUNG DER MIETSACHE
Welche Ansprüche hat der
Vermieter?
Fehlt es an einem Rückerlangungswil-
len des Vermieters, steht diesem ein
Anspruch auf Nutzungsentschädigung
nach § 546a BGB grundsätzlich auch
dann nicht zu, wenn der Mieter zur
Rückgabe der Mietsache außerstande
ist und die subjektive Unmöglichkeit
durch ihn selbst verursacht wurde.
BGH, Urteil v. 12.07.2017, VIII ZR 214/16
FAZIT:
Bei folgenden Gestaltungen ist
ebenfalls an eine entsprechende Anwen
dung des § 566 BGB zu denken:
›
Ein Grundstück wird vom Käufer vor
dessen Eintragung ins Grundbuch ver
mietet und sodann weiterveräußert
›
Vermietung eines im Eigentum des Al
leingesellschafters stehenden Grund
stücks durch die GmbH
›
Vermietung eines im Eigentum einer
Außen-GbR stehenden Grundstücks
durch die Gesellschafter
›
Vermietung eines im Alleineigentum
stehenden Grundstücks durch mehrere
Vermieter
›
Vermietung durch einen von mehreren
Miteigentümern
