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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
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RECHT
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
gensverwalter“ der Eigentümerin. Ein Fall
unechter Verflechtung liegt vor, wenn der
Makler mit seinem Auftraggeber derart
verbunden ist, dass er sich in einem insti-
tutionalisierten Interessenkonflikt befin-
det, der ihn zur sachgerechten Wahrung
der Interessen seines Auftraggebers (des
Kaufinteressenten) ungeeignet erscheinen
lässt. Der Makler stünde dann „im Lager“
des Verkäufers, weshalb er ungeeignet für
eine dem gesetzlichen Leitbild des Mak-
lers entsprechende Tätigkeit ist.
Das OLG hält im vorliegenden Fall
zwar eine solche unechte Verflechtung
für gegeben, entscheidet dies aber nicht
abschließend, weil sich der Provisionsan-
spruch jedenfalls aus einem selbststän-
digen Provisionsversprechen ergibt, bei
dem eine Verflechtung nicht den Makler-
lohn verwirken würde. Ein solches Provi-
sionsversprechen liegt vor, wenn sich der
Maklerkunde trotz der Umstände, die
einem Provisionsanspruch entgegenste-
SACHVERHALT:
Der klagende Makler be-
gehrt eine Provision für den Verkauf drei-
er Mehrfamilienhäuser. Er ist als Asset
Manager für eine Immobiliengesellschaft
gegen eine feste Vergütung tätig. Die
Häuser stammen aus dem Bestand der
Immobiliengesellschaft und wurden ihm
zur Vermarktung übergeben.
Zum Tätigkeitsbereich des Mak-
lers gehören etwa die Identifikation und
Realisierung von Ertrags- und Wert-
steigerungspotenzial, der Aufbau einer
Datenbasis für das strategische Portfolio-
Management und die Steuerung der Im-
mobiliendienstleister (Hausverwaltung).
DerMakler fertigte ein Exposé, in dem
es heißt: „Mit dieser Aufgabe bieten wir
Ihnen das bezeichnete Objekt und zu-
gleich unsere Dienste alsMakler an…Die
Courtage zahlen Sie nur, wenn einVertrag
über das Objekt zu Stande kommt, selbst
wenn wir beimVertragsschluss nicht mit-
wirken. Sie erklären sich damit einverstan-
den, dass wir auch für Ihren Vertragspart-
ner (Verkäufer) tätig sind. Im Ankaufsfall
zahlt der Käufer als Maklerprovision
3,57% auf den Kaufpreis.“
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
Der Makler ge-
winnt den Prozess gegen denKunden. Das
OLG bejaht zunächst das Zustandekom-
men eines Maklervertrags ebenso wie die
Erbringung einerMaklerleistung. Das Ge-
richt hat dann geprüft, ob der Provisions-
anspruch daran scheitert, dass zwischen
Makler und Eigentümerin eine „unechte
Verflechtung“ besteht.
Aufgrund der ihm übertragenen Auf-
gaben sei der Makler „eine Art Vermö-
hen, zur Provisionszahlung verpflichtet.
Dabei genügt Kenntnis des Kunden von
den einen Provisionsanspruch ausschlie-
ßenden tatsächlichen Umständen.
Der Käufer ging hier selber davon aus,
dass der Makler entweder selbst „Veräu-
ßerer der Immobilien, jedenfalls aber ein
Mitarbeiter des Veräußerers“ gewesen
sei. Trotzdem hatte er sich zur Zahlung
einer Provision verpflichtet. Darin liegt
ein selbstständiges Provisionsversprechen.
FAZIT:
Der Makler hat darauf zu achten,
den Kunden keine vorformulierte Re-
servierungsvereinbarung vorzulegen,
sondern darauf hinzuwirken, dass es der
Wunsch des Kunden ist, sich das Objekt
für eine gewisse Zeit zu sichern.
Ein selbstständiges Provisionsverspre-
chen ist dann zu bejahen, wenn der Auf-
traggeber zweifelsfrei umdie Verflechtung
zwischen dem Maklerunternehmen und
dem Geschäftspartner weiß oder wenn
der Interessent vor die Alternative gestellt
wird, entweder eine Provision zuzusagen
oder vom Geschäft Abstand zu nehmen.
Der Grundsatz der Vertragsfreiheit
erlaubt es den Parteien eines Maklerver-
trags, eine Provision auch für den Fall zu
vereinbaren, dass zwischen dem Makler
und dem Verkäufer eine provisionshin-
dernde Verflechtung besteht.
Wenn der Kunde sich trotz Kennt-
nis – die Kenntnis ist zu dokumentieren
– zur Zahlung einer Maklercourtage an
den Makler verpflichtet, liegt darin ein
selbstständiges Provisionsversprechen
vor, auch wenn die Voraussetzungen für
einen Maklervertrag nicht vorliegen.
«
Maklerprovision: Anspruch aus selbstständigem Provisionsversprechen
1. Wer als Asset Manager für den Veräußerer eine Vielzahl von Wohneinheiten bei einer monatlichen Vergütung von
jedenfalls 2.500 Euro betreut, kann nicht als Makler für den Käufer tätig werden (unechte Verflechtung).
2. Ein Provisionsanspruch kann sich aber nach den Umständen des Einzelfalls aus einem selbstständigen Provisionsver-
sprechen ergeben, wenn der Käufer eine Courtage verspricht, obwohl er davon ausgeht, dass der Makler wegen seiner
Verbindung zum Veräußerer eine Maklercourtage nicht beanspruchen kann.
OLG Schleswig, Urteil vom 19.03.2015 - 16 U 117/14
Makler: Ist die Verbindung zum Verkäufer
zu eng, kann es keine Provision geben.
