22
INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
TITELTHEMA
Euro. Das Immobilienvermögen der börsennotierten Unterneh
men legte ebenfalls umweitere 14 Prozent zu und hat inzwischen
90 Milliarden Euro erreicht, so die vierte Gemeinschaftsstudie
des Zentralen Immobilien Ausschusses e.V. (ZIA) und Barkow
Consulting. International liegt der deutsche Anteil von Immobili
enaktien ameuropäischen Sektor inzwischen bei rund 20 Prozent.
Ein Turbo nach vorne war erstaunlicherweise der Brexit. „Der
deutsche Sektor hat von der britischen Brexit-Entscheidung quasi
doppelt profitiert“, erklärt Peter Barkow. So habe sich der Anteil
des britischen Sektors über den gesunkenen Wechselkurs redu
ziert, während der Anteil des deutschen Sektors aufgrund seines
Charakters als sicherer Hafen und der überdurchschnittlichen
Kursperformance anstieg.
Gegen Jahresende allerdings knickten einige Immobilienaktien
ein. Vor allem bei den Wohnungsunternehmen befinden sich
mehrere Konzerne im Rückwärtsgang. Die Einbußen stehen da
bei nicht nur in einemklarenGegensatz zur Entwicklung des Ge
samtmarkts, sondern auch zu Entwicklungen der Gesellschaften
selbst. Das zeigt dasWesen der Börse, da der Rückgang der Aktien
oft auch stark durch vermeintlich irrationale Gründe ausgelöst
wird. Internationale Investoren – allen voran die großen amerika
nischen und kanadischen Pensionskassen – sahen den deutschen
Wohnungsmarkt lange als sicheren Hafen an und profitierten
vom ansteigenden Markt. Nun aber scheinen sie durch die zu
nehmenden Regulierungsbemühungen wie die Mietpreisbremse
und die von der Bundesregierung angestoßenen Neubaupro»
Warum sind Immobilienaktien das bessere
Betongold?
Wir verwalten für unsere Kunden
seit rund 50 Jahren Direkt-Immobilien und seit
mehr als zwei Jahrzehnten Immobilienaktien
und sehen beides als komplementär zuei
nander. Dieser Gedanke hat sich auch gerade
in den letzten zehn Jahren bei immer mehr
Kunden durchgesetzt. So haben zum Beispiel
viele Pensionskassen in den USA eine fünf- bis
15-prozentige strategische Immobilienquote
und befüllen diese im Durchschnitt mit zwei
Drittel Direkt-Immobilien und einem Drittel
Immobilienaktien.
Die Wertentwicklung von Immobilienak-
tien hängt ja nicht allein von den Immo-
bilienmärkten ab, sondern auch von den
allgemeinen Bestimmungsfaktoren des Ak-
tienmarktes. Wie stark könnten US-Präsi-
dent Trump oder der Brexit darauf Einfluss
haben?
Politische Events können durchaus
Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben,
jedoch sollten sie in einem breit diversifizierten
globalen Immobilien- und Immobilienaktien-
Portfolio nur einen limitierten Einfluss haben.
Langfristig entwickeln sich Immobilienaktien
ähnlich wie direkte Immobilienanlagen, können
aber gerade in volatilen Zeiten kurzfristig stärker
von den Bewegungen an den Aktienmärkten
beeinflusst werden. Das beste Umfeld für
Immobilien und damit auch Immobilienaktien
herrscht vor, wenn die Wirtschaft wachst und
die realen Zinsen niedrig sind. Diese Makro
faktoren können unter anderem natürlich auch
durch politische Ereignisse beeinflusst werden.
Nehmen wir beispielsweise den Brexit: Nach
dem Votum haben wir unsere Wachstumspro
gnosen in UK leicht zurückgenommen, rechnen
aber nicht mit stark steigenden Realzinsen. Das
bedeutet: In Großbritannien zeichnet sich eine
gewisse Verlangsamung der Immobilienent
wicklung ab und Immobilienaktien haben dort
in den letzten sechs Monaten die veränderten
Bedingungen eingepreist. Gleichzeitig bleiben
aber Markte wie Australien, Sudkorea, Deutsch
land, Spanien und die USA aussichtsreich. Dort
herrscht ein attraktives Marktumfeld.
In vielen Ländern wurde die Aktienblase
von einer Immobilienpreisblase abgelöst.
Besteht diese Gefahr angesichts der stark
gestiegenen Preise nicht wieder?
Unser
Ausblick für Immobilien und Immobilienaktien
bleibt weiterhin konstruktiv. Die Suche von
Investoren nach stabilem Einkommen und
Realwerten hat stark zugenommen, und wir
glauben, dass dieser Trend weiterhin bestehen
bleiben wird. Auch das Bewertungsniveau –
welches zuletzt auch vom immer niedriger
werdenden Zinsniveau begünstigt wurde – ist
bis auf wenige „heiß gelaufene“ Ballungszen
tren weiterhin interessant und bietet langfristig
orientierten Investoren gute Einstiegschancen.
Noch ein Blick auf Amerika. Immer wieder
werden Stimmen laut, dass die Reits ihren
Zenit bereits überschritten hätten. Ist das
Schwarzmalerei?
Das Jahr 2016 war ein sehr
wichtiges Jahr für Immobilienaktien in den
USA. Ende August wurden Immobilien als elfter
Sektor in den von Indexanbietern verwende
ten „Global Industry Classification Standard“
einbezogen und sind damit nicht mehr ein
Teil des Sektors Finanzwerte. Das durfte aus
unserer Sicht langerfristig die Volatilitat und die
Korrelation zum breiten Aktienmarkt reduzieren.
Reit-Dividendenrenditen liegen jetzt bei 4,0
Prozent, bei freien Cashflow-Renditen von mehr
als 5,0 Prozent. Historisch niedrige Auszah
lungsquoten konnten Dividendenwachstum im
oberen einstelligen Bereich ermoglichen, was
uns in der Summe für die nächsten fünf Jahre
sehr positiv für Immobilienaktien stimmt.
Was können Anleger Ihrer Ansicht nach von
Immobilienaktien in 2017 erwarten? Rech-
nen Sie mit mehr Dynamik?
Wie erwarten,
dass Immobilienaktien auch gerade in Europa
und im Besonderen in Deutschland immer mehr
in den Fokus der Investoren rücken und damit
fundamentalen Auftrieb bekommen sollten.
Jedoch ist die Anlageklasse recht komplex. Wir
glauben, dass gerade die Selektion der Immobi
lienaktien in 2017 unter anderem aufgrund der
anstehenden Wahlen in Frankreich und Deutsch
land einen wichtigen Baustein zur möglichen
Risikoreduzierung und damit des langfristigen
Anlageerfolgs darstellt.
5 FRAGEN AN
MATTHIAS MEYER
Matthias Meyer,
Director/Head of
Liquid Real Assets
– Investment Spe-
cialists, EMEA &
APAC Alternatives,
Deutsche Asset
Management In-
ternational GmbH
„Ein wichtiger Baustein zur Risikoreduzierung“
