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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten einen Grundlagenbeschluss über die Ausstattung der
Wohnanlage mit Rauchmeldern gefasst. In der Ladung hieß es, man habe bestimmte
Punkte mit demBeirat besprochen. Dann wurde eine Beschlussempfehlung abgegeben.
Angebote oder Preisvergleiche wurden nicht übersandt. Auf der Eigentümerversamm
lung folgten die Eigentümer mehrheitlich dem Vorschlag im Ladungsschreiben. Ein
Eigentümer focht den Beschluss an. Mit Erfolg. Dem Ladungsschreiben zur Eigentü
merversammlung waren keine Angebote oder Preisvergleiche beigefügt. Dies stellt einen
Verstoß gegen das in § 23 Abs. 2WEG normierte Gebot der ausreichenden Bezeichnung
des Beschlussgegenstandes dar, zumindest dann, wenn auf eine bereits erfolgte Abstim
mung zwischen Verwaltung und Beirat Bezug genommen und den Eigentümern das
Ergebnis dieser Konsultation als Beschlussempfehlung unterbreitet wird.
FAZIT:
Die Auslage von Vergleichsangeboten imRahmen der beschlussfassenden Eigen
tümerversammlung reicht nicht, da sich die Eigentümer imVorfeld der Beschlussfassung
in Ruhe mit dem jeweiligen Preis-Leistungs-Verhältnis beschäftigen können müssen.
VOR DER BESCHLUSSFASSUNG
Absprachen mit Beirat sind im
Ladungsschreiben mitzuteilen
Wird den Eigentümern das Ergebnis ei-
ner Abstimmung zwischen Verwaltung
und Beirat als Beschlussempfehlung
unterbreitet, ist eine ordnungsge-
mäße Vorbereitung der Eigentümer
nur gewährleistet, wenn bereits im
Einladungsschreiben eine zumindest
schematische Darstellung der
Entscheidungsgrundlagen erfolgt.
AG Augsburg, Urteil v. 17.2.2016, 31 C 1980/15 WEG
FAKTEN:
Es stand die Bestellung des Verwalters an. Im Vorfeld der Beschlussfassung
waren drei Angebote von Verwaltungsunternehmen eingeholt worden. Vor Beschluss
fassung hatte eines dieser Unternehmen sein Angebot zurückgenommen. Eines der bei
den verbleibenden Unternehmen wurde sodann mehrheitlich bestellt. Ein Eigentümer
hatte den Bestellungsbeschluss angefochten, da keine drei Vergleichsangebote vorgelegen
hätten. Die Klage hatte keinen Erfolg. Zu berücksichtigen ist, dass im Vorfeld der Be
schlussfassung drei Angebote vorlagen. DieWahl eines neuen Verwalters entspricht nur
dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer auf die Einholung von
Alternativangeboten anderer Verwalter verzichtet haben. Damit würden die Eigentümer
bei der Wahl des Verwalters ihren Beurteilungsspielraum überschreiten.
FAZIT:
Die Eigentümer hatten eine ausreichende Vergleichsmöglichkeit der Leistungs
angebote und der Verwaltungskosten. Insofern bestand eine ausreichende Beurtei
lungsgrundlage, ob das schließlich angenommene Angebot des bestellten Verwalters
marktgerecht und angemessen ist.
EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
Stimmrecht mit
Grundbucheintragung
Liegen der Eigentümerversammlung
drei aussagekräftige Alternativan-
gebote zur Wahl eines Verwalters
vor, ist es unschädlich, wenn ein
Angebot am Versammlungstag
zurückgenommen wird.
AG Bonn, Urteil v. 22.07.2016, 27 C 160/15
FAKTEN:
In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage ist eine Kostenverteilung
nach Fläche vorgesehen, und zwar entsprechend der in der Teilungserklärung enthal
tenen Auflistung der „ca.-Wohnflächen“ der einzelnen Einheiten. Die Wohnflächen
wurden dabei bis auf die zweite Stelle nach dem Komma exakt bezeichnet. In der Jah
resabrechnung wurden die Flächenangaben jeweils aufgerundet. Ein Eigentümer focht
den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung an. Zu Recht. Laut Gericht
handelt es sich nicht um zu vernachlässigende Unterschiede. Maßstab der Beurteilung
muss der Inhalt der Gemeinschaftsordnung sein, die durch den Verweis auf die in ihr
angegebenen Flächen zumAusdruck bringt, dass die Kostenverteilung sich exakt – und
nicht gerundet – an der genau festgelegten Größe der Wohnungen orientieren soll.
FAZIT:
Rundungen sind vielleicht noch im Rahmen des Wirtschaftsplans tolerabel, so
die tatsächlich – ungerundeten – Beitragsanteile bei Bemessung der Abrechnungsspitze
in der Jahresabrechnung berücksichtigt werden. Im Übrigen aber verbieten sie sich.
KOSTENVERTEILUNG
Keine Rundungen
Schreibt die Gemeinschaftsordnung
Kostenverteilung nach Fläche vor und
bezieht sich insoweit auf die in ihr fest-
gelegten Flächenangaben, sind diese
bindend. Dies gilt auch dann, wenn es
sich um „ca.“-Angaben handelt, die
jedenfalls bis zur zweiten Stelle nach
dem Komma exakt bezeichnet sind.
AG Passau, Urteil v. 01.06.2017, 23 C 1871/16 WEG
