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5.2016
(zumBeispiel Notwendigkeit der flächen-
deckenden Installation von Brandmelde-
einrichtungen und Sprinkleranlagen, Er-
fordernis der baulichen Ausbildung des
zweiten Rettungswegs) und die vertikale
Beförderungstechnik als Kostentreiber im
Wohnhochhausbau zu identifizieren.
IM VERGLEICH WENIGER WOHNFLÄCHE
Bei
der Prognose der angestrebten Erlöse ist
zu beachten, dass Wohnhochhäuser eine
unterdurchschnittliche Flächeneffizienz
aufweisen. So beträgt das Verhältnis der
Wohnfläche zur hergestellten Geschoss-
fläche durchschnittlich 72 bis 74 Prozent.
Damit werden in einem Hochhaus rund
elf bis zwölf Prozent weniger Wohnflä-
che als im konventionellen Wohnungs-
bau realisiert. Da die typische Form von
Wohntürmen eine Unterteilung des Ge-
bäudes in unterschiedliche Bau- oder
Fertigungsabschnitte verhindert, steigt
das Vermarktungsrisiko für den Pro-
jektentwickler. Denn als Folge der ein-
geschränkten Projektteilbarkeit müssen
sämtliche Wohneinheiten zur gleichen
Zeit angeboten werden. Weil ein Markt in
einembestimmten Zeitraumaber nur eine
gewisse Anzahl anWohnungen abnimmt,
erhöht sich die Gefahr der Marktübersät-
tigung und des möglichen Flächenleer
stands nach Fertigstellung.
Um zu verhindern, dass einzelne
Wohnungen erst spät oder gar nicht veräu-
ßert werden, bietet sich ein überregionaler
und internationaler Vertrieb der Wohn-
flächen an. Derzeit interessieren sich vor
allem Araber, Chinesen und Russen für
ein Investment in deutsche Wohnhoch-
hauswohnungen. Hierbei profitieren
Projektentwickler auch vom anhaltenden
Niedrigzinsumfeld und der hohen Nach-
frage nach Wohnimmobilien in Deutsch-
land. Fraglich bleibt, ob die zur Deckung
der Entwicklungskosten notwendigen
Verkaufspreise auch in einer Phase des
Marktabschwungs erzielt werden können.
Hinsichtlich der zukünftigen Ent-
wicklung des Wohnhochhausbaus ist an-
zunehmen, dass der Gebäudetypus sei-
ne Stigmatisierung in den kommenden
Jahrzehnten gänzlich überwinden wird.
So leisten vor allem Urbanisierungs- und
Globalisierungstendenzen geplanten
Bauvorhaben Vorschub und sorgen für
ein Umdenken in der Gesellschaft. Pres-
tigeträchtige Neubauten wie der „Marco-
Polo-Tower“ in der Hamburger HafenCity
oder der „Tower 2“ in Frankfurt amMain
beseitigen vorhandene Ressentiments und
zeigen, dass Projektentwickler und Stadt-
planer Konsequenzen aus den zahlreichen
Fehlentwicklungen der 1960er und 1970er
Jahre gezogen haben. Allerdings ist anzu-
merken, dass das derzeit von Projektent-
wicklern favorisierte Konzept des Luxus-
wohnturms mit einer Höhe von mehr als
55 oder 60 Metern nicht hilft, um den
in deutschen Schwarmstädten vorhan-
denen Wohnraummangel nachhaltig zu
beseitigen. Die projektierten Türme sind
schlichtweg zu teuer, um der Wohnver-
sorgung breiter Bevölkerungsschichten zu
dienen. Sie werden daher weiterhin nur
eine eingeschränkte Nachfrage finden und
voraussichtlich ein Nischenprodukt blei-
ben. Dies liegt insbesondere daran, dass
deutsche Städte nicht so stark wachsen
wie beispielsweise asiatische Megastäd-
te, wo die Versorgungsprobleme beim
Wohnraum nur durch den massiven
Neubau von Hochhäusern in den Griff
zu bekommen sind.
Eine Lösung zur Beseitigung des
akuten Flächenmangels könnte in der
Projektierung von eher niedrigen Wohn-
hochhäusern mit zehn bis 15 Geschossen
und einer Höhe von maximal 50 bis 55
Metern liegen. Hier fallen die skizzierten
Belastungen, insbesondere die Anforde-
rungen an den baulichen Brandschutz,
kleiner aus als bei höheren Bauwerken.
Entsprechend können diese Wohnhoch-
häuser zu günstigeren Preisen produziert
und am Markt angeboten werden. Doch
um das Wohnen in den Wolken für breite
Bevölkerungsschichten erschwinglich zu
machen, braucht es vor allem in tech-
nischer Hinsicht Innovationen.
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nonsea-
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«
Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner, Dipl.-Wirt.-Ing. Christian
Kron, Roman Müller, M.Sc.
Roman Müller,
M.Sc.
studierte Im-
mobilientechnik und
Immobilienwirtschaft
an der Universität
Stuttgart.
Dipl.-Wirt.-Ing.
Christian Kron
ist
seit 2012 wissen-
schaftlicher Mitar-
beiter am Institut für
Baubetriebslehre der
Universität Stuttgart.
Univ.-Prof. Dr.-Ing.
Fritz Berner
ist seit
1994 Universitätspro-
fessor und Ordina-
rius am Institut für
Baubetriebslehre der
Universität Stuttgart.
DIE AUTOREN
Das verbinden die meisten Menschen
mit dem Thema Hochhaus: Wohnsilos
aus den 1960er und -70er Jahren.
