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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
WOHNHOCHHÄUSER
als drei Jahre. Somit ist der Projekterfolg
vor allem von der Prognose der zukünf-
tigen Kosten- und Erlössituation abhän-
gig. Problematisch hierbei ist, dass kaum
belastbare Kennwerte für eine präzise
Kostenermittlung existieren. So sammeln
und veröffentlichenweder das Baukosten-
informationszentrum noch die Architek-
tenkammern der Bundesländer geson-
dertes Datenmaterial für Hochhausbau-
werke. Es besteht die große Gefahr, dass
ein zu geringes Budget angesetzt wird und
der ursprüngliche Kostenrahmen nicht
gehalten werden kann. Derartige Fehlan-
nahmen zehren den Projektentwicklungs-
gewinn schnell auf und führen dann zu
Verlusten. Aus Experteninterviews und
den betrachteten Beispielprojekten wur-
de abgeleitet, dass die Baukosten für
Wohnhochhäuser durchschnittlich 70
bis 80 Prozent über denen für den kon-
ventionellen Wohnungsbau unterhalb
der Hochhausgrenze liegen. Je nach Lage
und Baugrund, Ausgestaltung des Bau-
körpers und Ausstattung der Einheiten
variieren sie aber extrem. Neben den
erhöhten Anforderungen an Geotechnik
und Tragstruktur sind insbesondere die
erforderlichen Brandschutzmaßnahmen
BU consequi ssequi t
commy nulput digni
met praest olore vol
commy nulput
weitere genehmigungsrechtliche, konzep-
tionelle und wirtschaftliche Herausforde-
rungen (siehe Grafik).
PASSENDE VORSCHRIFTEN FEHLEN
Bei den
Anforderungen und dem Ablauf der Ge-
nehmigung von Wohnhochhäusern gilt,
dass diese den gleichen Prinzipien wie bei
jeder anderen Nutzungs- oder Bauform
folgen. Dieser Sachverhalt ist einerseits
gutzuheißen, weil er auf Stringenz und
Berechenbarkeit des deutschen Baurechts
schließen lässt. Andererseits resultieren
hieraus teilweise schwerwiegende Pro-
blematiken, da die zugrunde liegenden
Vorschriften zum Großteil nicht auf hohe
Bauten zugeschnitten sind. Um langwie-
rige und kostenintensive Konflikte zu
vermeiden, sollten Behörden, Nachbarn
und Öffentlichkeit frühestmöglich über
die Wohnhochhausplanung informiert
werden. Denn hohe Bauten verändern
nicht nur das Baugrundstück, sondern
wirken auch auf die angrenzende Nach-
barschaft (zum Beispiel durch Verschat-
tung) sowie auf weiter entfernt gelegene
Grundstücke und den öffentlichen Raum
(zum Beispiel durch veränderte Luftströ-
mungen) ein. Da Nachbarstreitigkeiten
und Widerstände der Öffentlichkeit ein
geplantes Bauvorhaben in die Länge zie-
hen oder gar unmöglich machen können,
besteht bei Wohnhochhausprojekten ein
hohes Genehmigungsrisiko.
Da bislang nur wenige Vergleichs-
projekte fertiggestellt wurden, ist nicht
abschließend erprobt, ob sich das Gebäu-
dekonzept des Luxuswohnturms hierzu-
lande nachhaltig trägt. Auch aufgrund der
hohen Nebenkosten im laufenden Betrieb
besteht die erhöhte Gefahr einer nicht
marktgerechten Projektkonzeption. Unter
anderemdeshalb stehenBanken einer Pro-
jektfinanzierung eher kritisch gegenüber.
UmProjektchancen zuwahren, werden bei
den derzeitigenNeubauprojekten teils sehr
hohe Eigenkapitalmittel mit bis zu rund
50 Prozent der Investitionssumme einge-
setzt oder es wird auf Alternativen zum
klassischen Bankdarlehen wie Anleihefi-
nanzierungen ausgewichen. Insbesondere
aufgrund der Höhe der benötigten Investi-
tionsbeträge ergibt sich hieraus ein großes
Finanzierungsrisiko für Projektentwickler.
DEUTLICH HÖHERE BAUKOSTEN
Bei Wohn-
hochhausentwicklungen liegen zwischen
Projektanstoß und -abschluss meist mehr
RISIKOCLUSTER
GENEHMIGUNG
›
Bauplanungsrechtliche Instru-
mentarien im Hochhausbau
›
Einschränkungen durch Bau-
planungs- und Bauordnungsrecht
›
Einfluss des baurechtlichen
Nachbarschutzes
›
Verfahrens- und Genehmigungs-
dauern
GEBÄUDEKONZEPTION
›
Auswahl eines geeigneten
Objektstandorts
›
Wohnungsmix und Verteilung
der Wohnungstypen
›
Erhöhte Anforderungen an
Gebäudekonzeption
›
Auswahl zusätzlicher Nutzungen
und Dienstleistungen
WIRTSCHAFTLICHKEIT
›
Baulicher und planerischer
Mehraufwand
›
Flächeneffizienz und einge-
schränkte Projektteilbarkeit
›
Schwierigkeit der Projekt-
finanzierung
›
Erhöhter Vermarktungs-
aufwand
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