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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
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INVESTMENT
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WOHNHOCHHÄUSER
als ersten Standort, wenn es darum geht,
das eigene Geschäft weiter auszubauen.
Und zweitens führt für den stationären
Einzelhandel an einer Präsenz in den
Mittelstädten kein Weg vorbei, wenn sie
den deutschen Markt flächendeckend ab-
decken wollen. Wer sich nur auf die Top 7
beschränkt, erreicht damit nur gut zwölf
Prozent der deutschen Bevölkerung. Und
er lässt ein attraktives Potenzial komplett
außen vor. Sind doch die Einzelhandel-
sumsätze pro Kopf in B-Städten mit ei-
ner hohen Versorgungsfunktion für ihr
Umland in etwa doppelt so hoch wie im
Bundesdurchschnitt.
Zu den anvisierten Lagen der Expan-
sionsmanager im Einzelhandel gehören
die zentralen innerstädtischen Einkaufs-
meilen, Shopping-Center oder Fach-
marktzentren mit hoher Bedeutung für
die Nahversorgung und Angeboten des
täglichen Bedarfs. Eine verkehrsgünstige
Anbindung rundet das Profil ab.
B-STÄDTE SIND KEINE „KLEINEN A-STÄDTE“
Wer jedoch der Meinung ist, mit einer
simplen Kopie einer funktionierenden
Top-7-Städte-Strategie auch in einer B-
Stadt erfolgreich sein zu können, dürf-
te rasch eines Besseren belehrt werden.
Kompetenz am jeweiligen Ort und regio-
nale Vernetzung sind gerade in kleineren
oder mittelgroßen Standorten elemen-
tare Voraussetzungen für den Erfolg. Das
schließt den persönlichen Kontakt zu den
lokalen Immobilieneigentümern und Ge-
werbetreibenden unbedingt mit ein. Denn
attraktive Immobilien in Top-Lagen wer-
den in diesem Zusammenhang in aller
Regel „off market“ gehandelt.
Die größte Hürde besteht darin, die
Eigentümer ausfindig zu machen und
überhaupt Verkaufsbereitschaft bei ihnen
auszulösen. Vor allem der letzte Aspekt
funktioniert nur, wenn zum potenziellen
Verkäufer ein Vertrauensverhältnis be-
steht.
In den Märkten präsente Makler oder
spezialisierte Research-Häuser können
wertvolle Unterstützung leisten. Die Er-
fahrung zeigt jedoch auch, dass sich solche
Aufgaben nicht vollständig delegieren las-
sen. Auch ein Gang durch die Innenstadt,
verbunden mit Gesprächen mit ansäs-
sigen Einzelhändlern, kann wertvolle In-
formationen liefern und die Analyse von
Kennzahlenwie Kaufkraft oder Zentralität
ergänzen.
Hier gilt es, genau hinzuschauen: Ins-
besondere kleinere und mittelgroße Städ-
te sind keine homogene Gruppe. Kom-
munen mit sehr guten wirtschaftlichen
und demografischen Rahmendaten und
Perspektiven stehen Städten in struktur-
schwachen, ländlichen Gebieten gegen-
über, die vormassivenHerausforderungen
stehen. Andererseits lassen sich auch in
Städten, die aus der Vogelperspektive
zunächst als wenig attraktiver Standort
erscheinen mögen, erfolgreiche Invest-
ments realisieren, sofern Mikrolage und
Objektqualität stimmen.
Beim Thema Standortqualität und
-perspektive sollte darüber hinaus beach-
tet werden, dass diese in der Regel durch
die erzielbaren Renditen abgebildet wer-
den. Investoren erhalten aus Immobilien
an schwächeren Standorten oftmals eine
höhere laufende Ausschüttung, gleich-
zeitig mindern die geringeren Einstands-
kosten das Risiko künftiger erheblicher
Preisabschläge. Viele Investoren kalku-
lieren durchaus bewusst einen gewis-
sen Wertverfall in ihrer Anlage ein: Der
Nutzen der laufenden Erträge überwiegt
jedoch.
Die kontinuierliche Bewirtschaftung
der Assets funktioniert ebenfalls nur mit
einer beständigen Präsenz vor Ort. Die
Vermietung von Einzelhandelsflächen
an Filialisten lässt sich bei Immobilien in
Mittelstädten zwar noch zentral steuern,
da oft auch das Flächen- und Expansi-
onsmanagement der Einzelhandelsunter-
nehmen zentral organisiert ist. Spätestens
aber, wenn neue Mieter der Büros, Praxis-
räume oder Wohnungen eines typischen
innerstädtischen Geschäftshauses zu be-
treuen sind, ist wieder der lokale Bezug
gefragt.
BEKANNTES BEVORZUGT
Geht es um die
Auswahl der richtigen Investment-Struk-
tur, bevorzugen institutionelle Anleger
die ihnen bekannten Vehikel. Beliebt bei
deutschen Investoren ist und bleibt der
Immobilien-Spezial-AIF. Das Instrument
ist am Markt etabliert und hat sich be-
währt. Die Vorgaben, etwa im Hinblick
auf den maximalen Fremdkapitaleinsatz,
sind ohne größere Probleme einzuhalten.
Zumal Anleger, angesichts des im ausrei-
chendenMaß vorhandenen Eigenkapitals,
die erlaubten Kreditquoten vielfach gar
nicht ausschöpfen wollen.
Angesichts der gestiegenen Anfor-
derungen an Reporting oder Risikoma-
nagement und desWunsches der Anleger,
das Asset Management in die Hände von
Partnern zu geben, die über die entspre-
chende Spezialkompetenz in der jewei-
ligen Immobilienart verfügen, setzt sich
das Konzept der Plattform-KVG auch im
Immobiliensektor weiter durch. Der An-
teil der Fondslösungen, bei denen Admi-
nistration und Asset Management durch
spezialisierte Anbieter erfolgen, wächst
und wird aller Voraussicht nach in Zu-
kunft noch zunehmen.
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Iris Schöberl, BMO Real Estate Partners,
Frankfurt/Main
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Auch B-Städte sind für den
stationären Einzelhandel extrem
wichtig. An einer Präsenz dort
führt kein Weg vorbei. Wer sich
nur auf die Top 7 beschränkt, er-
reicht lediglich gut zwölf Prozent
der deutschen Bevölkerung.
