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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Zur Veräußerung derWohnungen ist die Zustimmung des Verwalters erforder-
lich. Ein Eigentümer legte dem Grundbuchamt die Zustimmungserklärung vor. Zum
Nachweis der Verwalterstellung legte der Eigentümer das Protokoll der Eigentümerver-
sammlung vor, in dem der Verwalter bestellt worden war. Nach dem Beschlusswortlaut
war jedoch nicht nur der Verwalter, sondern gleichzeitig auch ein Stellvertreter bestellt
worden. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung des neuen Eigentümers abgelehnt, weil
die zeitgleiche Bestellung zweier Personen zum Verwalter unzulässig sei. Zu Unrecht,
so die Richter. Denn der nicht zu beanstandende Teil des Beschlusses kann Bestand
haben, und es ist anzunehmen, dass die Eigentümer ihn auch ohne den nichtigen Teil
beschlossen hätten (§139 BGB).
FAZIT:
So sinnvoll es auf den ersten Blick erscheint, auch einen Stellvertreter des Ver-
walters zu bestellen, ist dies rechtlich nicht möglich. Das Verwalteramt ist höchstper-
sönlicher Natur. Eine Personenmehrheit kann niemals zum Verwalter bestellt werden.
VERWALTER-STELLVERTRETER
(Un)wirksame Bestellung
Ein WEG-Beschluss, durch den
gleichzeitig ein Verwalter und sein
Stellvertreter bestellt werden, kann
hinsichtlich der Bestellung des
(Haupt-)Verwalters wirksam sein.
KG Berlin, Beschluss v. 15.03.2016, 1 W 79/16
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten beschlossen, dass Rauchmelder in denWohnungen und
bei Bedarf auch in den Gewerberäumen durch die jeweiligen Eigentümer fachgerecht
eingebaut, gewartet und auf Funktion getestet werden, dass die Eigentümer hierüber der
Verwaltung einenNachweis zu erbringen und die Kosten für die eingebauten Rauchmel-
der zu tragen haben. Dieser Beschluss wurde seitens einer Eigentümerin angefochten.
Die Klage hatte Erfolg. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass die
Gemeinschaft nicht das Recht hat, dem einzelnen Eigentümer außerhalb der gemein-
schaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
FAZIT:
Verwalter haben eine originäre Verpflichtung, das Thema Rauchmelder als eige-
ne wahrzunehmen, wenn in der Wohnanlage nur Wohneinheiten vorhanden sind. Es
entspricht aber auch dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ein-
bau und Wartung durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen. Keinesfalls können die
einzelnen Eigentümer zu Einbau undWartung durch Beschluss verpflichtet werden. Ein
derartiger Beschluss wäre nichtig, weil er gegen das Belastungsverbot verstoßen würde.
BESCHLUSS
Verpflichtung zum Rauch-
meldereinbau: Nichtigkeit
Ein Beschluss über die Verpflichtung
der einzelnen Eigentümer zum Einbau,
zur Wartung und zum Funktionstest
von Rauchmeldern sowie zum Nach-
weis gegenüber der Verwaltung ist
nichtig.
AG Langenfeld, Urteil v. 06.04.2016, 64 C 76/15
FAKTEN:
DerMehrheitseigentümer schlug vor, ein bestimmtes Verwalterunternehmen zu
bestellen. Der Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters wurde später erfolg-
reich angefochten. Der Bestellungsbeschluss widerspricht denGrundsätzen ordnungsge-
mäßer Verwaltung. In derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt,
müssen auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und
Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Diesen Erfordernissen hatte die
Beschlussfassung nicht entsprochen. Eine „handelsübliche Vergütung“, von der die Rede
war, gibt es nicht. Weiter hatte die Verwalterbestellung ordnungsmäßiger Verwaltung
widersprochen, weil keine Alternativangebote eingeholt wurden.
FAZIT:
Wird der Verwalter zwecks Übernahme einer neuen Verwaltung kontaktiert,
sollte er in seinem eigenen Interesse darauf hinweisen, dass bereits im Vorfeld mindes-
tens drei Vergleichsangebote eingeholt und auch an die Eigentümer versandt werden
müssen. Auch wenn es natürlich schwerfällt, sich Konkurrenz mit ins Boot zu holen,
sichert sich der Verwalter zumindest einen anfechtungssicheren Bestellungsbeschluss.
ORDNUNGSGEMÄSSE VERWALTUNG?
Verwalterbestellung ohne
Vergütungsabsprache
Die Bestellung eines Verwalters
entspricht grundsätzlich nur dann ord-
nungsgemäßer Verwaltung, wenn in
derselben Eigentümerversammlung,
in der die Bestellung erfolgt, auch
die Eckpunkte des abzuschließenden
Verwaltervertrages (Laufzeit und
Vergütung) in wesentlichen Umrissen
geregelt werden.
AG Neustadt, Urteil v. 15.02.2016, 20 C 943/15
