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-8.2016
sie die Positionen „Sonstiges – umlegbare
Kosten“, „Sonderkosten“, „Sonstiges“ und
„Sonderkosten einzelner Nutzer“ enthält.
Da eine Jahresabrechnung aus sich selbst
heraus verständlich sein muss, reicht es
auch nicht aus, dass die Positionen vor
der Beschlussfassung schriftlich von der
Verwalterin erläutert worden sind.
Die Darstellung der Entwicklung der In-
standhaltungsrücklage inder Jahresabrech-
nung soll den Eigentümern ermöglichen,
die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu
erkennen und die Jahresabrechnung auf
Plausibilität zu überprüfen. Dazu muss
die Darstellung sowohl die Zahlungen
ausweisen, die die Eigentümer auf die In-
standhaltungsrücklage tatsächlich erbracht
FAKTEN:
Gemäß § 28 Abs. 3 WEG hat
der Verwalter nach Ablauf des Kalender-
jahres eine Abrechnung der Einnahmen
und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat er
eine geordnete und übersichtliche Ein-
nahmen- und Ausgabenrechnung vorzu-
legen, die auch Angaben über die Höhe
der gebildeten Rücklagen enthält. Sie
muss für einen Eigentümer auch ohne
Hinzuziehung fachlicher Unterstützung
verständlich sein. Die Eigentümergemein-
schaft muss nachvollziehen können, was
mit den eingezahlten Mitteln geschehen
ist, insbesondere ob sie entsprechend den
Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt
worden sind. Diesen Anforderungen ge-
nügt eine Jahresabrechnung nicht, wenn
Urteil des Monats:
„Sonstiges“ genügt nicht bei der Jahresabrechnung
Den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung genügt es nicht, wenn sie Positionen wie „Sonstiges –
umlegbare Kosten“, „Sonderkosten“, „Sonstiges“ und „Sonderkosten einzelner Nutzer“ enthält. Eine Prüfung der
Jahresabrechnung ist daneben nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Instandhaltungsrücklage und auch nur
möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die
Eigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.
LG Dortmund, Urteil v. 24.11.2015, 9 S 41/14
FAKTEN:
Ein Eigentümer erteilte der Hausverwaltung eine Einzugsermächtigung zu-
lasten seines Kontos. Später war er mit dem Procedere nicht mehr einverstanden, da die
Gemeinschaft zu viel abgebucht habe. Der Eigentümer monierte das. Die Verwaltung
machte fortan von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch mehr. Der Eigentümer
überwies nicht, behauptete später, er habe mit Ansprüchen gegen die Gemeinschaft,
die ihm zuständen, aufrechnen wollen. Der Verwalter klagte. Die Klage war erfolgreich.
Der Eigentümer ist verpflichtet, das rückständige Hausgeld zu zahlen. Er kann die Ge-
meinschaft nicht darauf verweisen, von der Einzugsermächtigung Gebrauch zumachen
und den geschuldeten Betrag von seinem Konto einzuziehen.
FAZIT:
Der Verwalter darf eine Lastschriftvereinbarung kündigen, wenn es im Hinblick
auf das Lastschriftverfahrenmit einzelnen Eigentümern zuMehrarbeit infolge überflüs-
siger Diskussionen kommt. Dass Eigentümer im Übrigen gegen Hausgeldforderungen
der Gemeinschaft nur mit Forderungen aufrechnen können, die anerkannt oder rechts-
kräftig festgestellt sind, entspricht herrschender Meinung.
HAUSGELDANSPRÜCHE
Aufrechnung nur
ausnahmsweise möglich
Gegen Beitragsforderungen der
Eigentümergemeinschaft kann ein
Eigentümer grundsätzlich nur mit For-
derungen aufrechnen, die anerkannt
oder rechtskräftig festgestellt sind.
BGH, Urteil v. 29.01.2016, V ZR 97/15
haben, als auch die Beträge, die sie schul-
den, aber noch nicht aufgebracht haben.
FAZIT:
Stets sind in der Jahresabrechnung
unklare Sammelbezeichnungen wie „Son-
stige Kosten“ oder „Sonstiges“ zu vermei-
den, da sie nicht aussagekräftig sind. Dies
gilt selbst dann, wenn tatsächlich erläu-
tert wird, welche Ausgaben unter diesen
Kostenpositionen tatsächlich getätigt
wurden. Zu berücksichtigen ist nämlich,
dass der Beschluss über die Genehmigung
der Jahresabrechnung auch einen Sonder-
rechtsnachfolger eines Eigentümers bin-
det. Und für diesen muss sich aus der Ab-
rechnung selbst ergeben, welche Ausgaben
für welche Maßnahmen getätigt wurden.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
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