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4.2016
DAS BAUTRÄGER-MODELL PLUS
In der Um-
setzung entspricht der ForwardDeal dann
in weiten Teilen dem klassischen Bauträ-
ger-Modell: Der Endinvestor erwirbt das
Objekt mehr oder minder weit vor dem
Fertigstellungstermin, die Zahlung des
Kaufpreises erfolgt schrittweise gekop-
pelt an den Baufortschritt. Beim Thema
Vermietung gibt es verschiedene Ansätze:
Entweder der Projektentwickler gibtMiet-
garantien über einen gewissen Zeitraum
oder der Käufer trägt das volle Vermie-
tungsrisiko. In jüngster Zeit etabliert sich
zunehmend ein Zwischenweg als weitere
Alternative. Beide Vertragsparteien de-
finieren einen Korridor, in dem sich die
späteren Mieteinnahmen voraussichtlich
bewegen werden. Der Projektentwick-
ler übernimmt die Vermietung und der
genaue Kaufpreis ermittelt sich dann
am Ende aus den tatsächlich erreichten
Mieteinnahmen. Das Verfahren bewährt
sich vor allem dann, wenn die Mieterwar-
tungen von Projektentwickler und Käu-
fer weiter auseinanderliegen, denn es gibt
demEntwickler einen starken Anreiz, sei-
nen (in der Regel höheren) Satz in der Ver-
mietung auch tatsächlich zu realisieren.
KÄUFERRISIKEN
Die größten Risiken aus
Käufersicht während der Realisierungs-
phase sind dann die Gefahr unentdeckter
Qualitätsmängel und eine mögliche In-
solvenz des Vertragspartners während
der Bauphase. Das Insolvenzrisiko gilt es
durch entsprechende Bürgschaften und
durch die genaue Prüfung der finanziellen
Stabilität des Partners auszuschließen. Ein
umfassendes Bau- und Finanzcontrolling
– ob durch eigene Mitarbeiter oder durch
einen externen Spezialisten – ist darüber
hinaus ein absolutes Muss. Zumal das
sprichwörtliche Projekt „auf der grünen
Wiese“ im Wohnungsbau heute die Aus-
nahme ist. In der Regel wird im Bestand
oder zumindest im Rahmen gewachsener
Strukturen gebaut, sodass städtebauliche
Belange, die vorhandene oder noch zu
schaffende Infrastruktur oder Nachbar-
schaftsinteressen fast immer mit zu be-
rücksichtigen sind. Das macht Projekte
komplex und managementintensiv.
Bei allenKontroll- und Sicherheitsme-
chanismen: Der Schlüssel für den Erfolg
eines Forward Deals liegt in der vertrau-
ensvollen Zusammenarbeit zwischen In-
vestor und Entwickler. Diese funktioniert
am besten, wenn auf beiden Seiten Ver-
ständnis für die Belange und möglichen
Zwänge des jeweils anderen besteht. Auch
an dieser Stelle ist es ein großer Vorteil,
wenn der Käufer in seinen Reihen Mit-
arbeiter hat, die selbst einmal in der Pro-
jektentwicklung gearbeitet haben und das
Geschäft kennen. Darüber hinaus entsteht
Vertrauen am ehesten durch gemeinsame
positive Erfahrungen. Nicht von ungefähr
folgen auf einen erfolgreich abgeschlos-
senen Forward Deal häufig weitere Pro-
jekte dieser Art.
PROJEKTENTWICKLUNGSEXPERTISE IST UN-
ABDINGBAR
Gerade für Asset Manager,
die attraktive Neubauprojekte suchen,
ist eine gute Zusammenarbeit mit Pro-
jektentwicklern ein wesentlicher Faktor,
um im intensiven Wettbewerb um Assets
erfolgreich zu sein. Wenn die Rechnung
aufgehen soll, bedarf es auf ihrer Seite un-
bedingt der nötigen Expertise in Projekt-
entwicklung, Baucontrolling und Finan-
zierung. Vor allem müssen die Verträge
klar und wasserdicht sein. Wer hier Spiel-
räume zulässt – sei es aus Schludrigkeit
oder um sich imWettbewerb mit anderen
InteressentenVorteile zu verschaffen, wird
dafür teuer bezahlen.
SUMMARY
»
Forward Deals
bieten für den Käufer und den Verkäufer Vorteile.
»
Der Investor
sichert frühzeitig eine attraktive Immobilie
für sein Portfolio und
der Projektentwickler
kann über eine solche Transaktion die Finanzierung seines Vorhabens frühzeitig sichern.
»
So wird
bei ihm
weniger Eigenkapital gebunden
und neue Projekte können angestoßen werden.
»
Manche Modelle starten noch früher: etwa indem
der Endinvestor
bereits für den Ankauf des Grundstücks Teile der Finanzierung übernimmt.
»
Dadurch muss
der Projektentwickler
beispiels-
weise weniger oder überhaupt kein teures Mezzanine-Kapital aufbringen.
»
Für
den Käufer
fallen dann die Erwerbsnebenkosten geringer aus.
Foto: Photobank gallery/shutterstock
Klaus Niewöhner-Pape, Industria Wohnen
«
Für Asset Manager auf der Suche
nach attraktiven Neubaupro-
jekten ist eine gute Zusammen-
arbeit mit Projektentwicklern
ein wesentlicher Erfolgsfaktor.
