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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
PROJEKTENTWICKLUNG
Ein aus Investorensicht weiterer positiver
Effekt der frühzeitigen Beteiligung ist,
noch Einfluss auf die Gebäudeausgestal-
tung nehmen zu können. Die Grundriss-
qualität, die Ausstattung und die energe-
tischen Standards sind im Wohnungsbau
typische Themen, bei denen es sich aus-
zahlt, wenn ein erfahrener Property- oder
Vermietungsmanager bereits bei der Pla-
nung mit an Bord ist. Schließlich hat er
aus seiner Arbeit die Expertise, was eine
Wohnung mitbringen muss, um später
optimal vermietbar zu sein. Dazu gehört
beispielsweise die barrierearme Ausstat-
tung und ausreichende Größe von Bädern
oder Küchen.
KLARE ROLLENVERTEILUNG
Bei aller Betei-
ligung und Einbindung des Investors gilt
als Grundsatz für einen erfolgreichen For-
ward Deal immer und ohne Ausnahme,
dass die Rollenverteilung glasklar definiert
sein muss: Sobald der Kaufvertrag ge-
schlossen ist, baut der Projektentwickler,
was vereinbart ist, und der Investor kauft,
was vereinbart ist. Das bedeutet: Sämtliche
Merkmale im Hinblick auf Bauqualität,
Ausstattung, Zeitplan und Finanzierung
müssen in den entsprechenden Verträgen
im Detail definiert sein. Dabei gilt es aus
Sicht des Käufers, für wirklich alle Even-
tualitäten eine Regelung zu finden und
entsprechend abzusichern. Dazu gehören
neben Gewährleistungs- und Haftungs-
klauseln auch Vertragserfüllungs- und
Gewährleistungsbürgschaften, die je nach
Größe und Struktur des Projektentwick-
lers durch Banken oder entsprechende
Konzerneinheiten abgegebenwerden.Wer
hier Lücken lässt, begibt sich in die Gefahr,
später teuer dafür bezahlen zu müssen.
Deshalb ist es auch so wichtig, dass auch
aufseiten des Käufers echte Kompetenzen
in den Bereichen Planung, Bauausführung
und Finanzierung bestehen. Denn nur so
ist sichergestellt, dass auch wirklich alle
relevanten Punkte berücksichtigt sind.
D
er Ankauf von Projektentwicklungen
noch während der Realisierungs-
phase hat sich am Markt etabliert.
Auch für institutionelle Anleger, für die
Renditesicherheit und Verlässlichkeit be-
sonders wichtig sind, sind entsprechende
Transaktionen mittlerweile nichts Beson-
deres mehr. Das knappe Angebot und die
hohen Preise bei Core-Immobilien im
Wohn- und Gewerbebereich verlangen
nach alternativen Wegen zu attraktiven
Objekten.
FORWARD DEALS
Der Kauf von Projektent-
wicklungen über ForwardDeals ist ein sol-
cher Weg. Schließlich bietet er sowohl für
den Käufer wie auch den Verkäufer Vor-
teile: Der Investor sichert frühzeitig eine
attraktive Immobilie für sein Portfolio und
der Projektentwickler kann über eine sol-
che Transaktion die Finanzierung seines
Vorhabens frühzeitig sichern. So wird bei
ihm weniger Eigenkapital gebunden und
neue Projekte können angestoßenwerden.
Klassischerweise beginnen die Ver-
handlungen für einen Forward Deal,
wenn der Bauantrag für das Projekt ein-
gereicht ist und durch entsprechende
Vorbesprechungen sichergestellt ist, dass
seitens der Genehmigungsbehörden kei-
ne grundsätzlichen Vorbehalte bestehen.
Nach dem Schema der Honorarordnung
für Architekten und Ingenieure (HOAI)
entspricht das der Leistungsphase 4, also
der der Bau- und Genehmigungsplanung.
Zunehmend gewinnt aber ein Modell
an Bedeutung, bei dem die Zusammenar-
beit schon deutlich früher beginnt: etwa
indemder Endinvestor bereits für denAn-
kauf des Grundstücks Teile der Finanzie-
rung übernimmt. Dadurch muss der Pro-
jektentwickler beispielsweise weniger oder
überhaupt kein teures Mezzanine-Kapital
aufbringen. Darüber hinaus fallen für den
Käufer die Erwerbsnebenkosten geringer
aus, wenn er gleich von Anfang an mit in
das Projekt einsteigt.
Das Bauträger-Modell Plus und seine Risiken
Forward Deals: Die Ange-
botsknappheit am Immobili-
enmarkt hat den Ankauf von
Projektentwicklungen noch
während der Realisierungs-
phase als Alternative für
Investoren etabliert. Dieser
hat große Vorteile. Doch alle
Details zu Leistungen, Quali-
tät und Verantwortlichkeiten
müssen wasserdicht geregelt
sein. Wer hier Fehler macht,
begibt sich als Investor schnell
auf sehr brüchiges Eis.
Klaus Niewöh-
ner-Pape
ist
Geschäftsführer
von INDUSTRIA
Wohnen, die spe-
ziell in deutsche
Wohnimmobilien
investiert.
AUTOR
