MARKT UND MANAGEMENT
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4|2018
• Klein- und Erdgeschossgewerbe als Bestand-
teil der Grundfläche inkludiert, freistehende
Gewerbeobjekte nicht berücksichtigt,
• Durchschnittswert eines Jahres (2015) zur Ab-
bildung der komplexen Maßnahmen, bei freier
Wahl des Zeitraums der Maßnahmen,
• keine Gewerkedifferenzierung.
Aber selbst unter diesen Voraussetzungen gibt es
noch Maßnahmenarten, für die eine eindeutige
Zuordnung nicht möglich ist.
Bei dem Versuch, auf dieser Basis eine Kenn-
zahl zu bilden, wurde deutlich, dass die von den
Wohnungsunternehmen zur Verfügung gestellten
Durchschnittskosten je nach Flächenbezug stark
variieren. So ergaben sich etwa für die Maßnah-
men bei Mieterwechsel für ein Unternehmen
Kosten von 2,35 €/m
2
, wenn die vermietbare
Wohnfläche aller Objekte der Berechnung zu-
grunde gelegt wurde; berücksichtigte man nur
die Fläche des betroffenen Objekts, lag die Kenn-
zahl hingegen bei 33,28 €/m
2
. Um die Vergleich-
barkeit sicherzustellen, wurden den Kostenarten
also Flächenbezüge zugeordnet. Demnach bezie-
hen sich die Kosten für ungeplante Maßnahmen
immer auf die Fläche aller Objekte, während bei
komplexen Maßnahmen die betroffenen Objekte
beachtet werden.
Von Äpfeln und Birnen …
Anhand dieser im Arbeitskreis erarbeiteten Lo-
gik berechnete die CalCon-Gruppe mittels ihrer
Datenbasis sowie der von B&O gelieferten Werte
zur reaktiven Instandhaltung den durchschnittli-
chen Instandhaltungsbedarf des deutschen Ge-
bäudebestands. Der Vergleich dieses Werts mit
den Ist-Daten der Wohnungsunternehmen zeigte
große Unterschiede zwischen den einzelnen Kos-
tenwerten auf.
Daraus zog der Arbeitskreis den Schluss, dass
die Ausgaben für Instandhaltung von unterneh-
mensindividuellen Faktoren wie der Bestands-
struktur, dem Instandhaltungsgrad und der Un-
ternehmensstrategie stark beeinflusst werden.
Letzten Endes ist diese Beeinflussung zu stark, als
dass eine Benchmark, der ein bundesdeutscher
Durchschnitt zur Bestandsqualität zugrunde
liegt, Aussagekraft für das einzelne Unternehmen
haben könne. Schließlich sind dessen Instand-
haltungskosten ja schon innerhalb des eigenen
Bestands keineswegs einheitlich. So wirkt sich
die Mieterstruktur bekanntermaßen auf die Scha-
densquote aus, und je nach Mietniveau wird in
unterschiedlichem Maße modernisiert.
… sowie individuellen Faktoren
Eine Benchmark ist demnach nur zielführend, wenn
sie diesen individuellen Einflussfaktoren Rechnung
trägt. So wurde beschlossen, zwar mit den bun-
desdeutschen Durchschnittskosten zu rechnen,
aber zugleich die wichtigsten Stellschrauben wie
den Anteil der komplexen Maßnahmen und den
Mieterwechsel pro Jahr zu berücksichtigen. Auf
diese Weise wurde für die Instandhaltungskosten
eine Kennzahl in €/m
2
ermittelt.
Als Standardeinstellung, welche die üblichen Rah-
menbedingungenwiderspiegelt, einigten sich die
Mitglieder des Arbeitskreises dabei auf folgende
Werte für die einzelnen Parameter, die auch die
Abbildung auf dieser Seite unten aufzeigt:
Im Arbeitskreis wurde eine einheitliche
Segmentierung der verschiedenen
Instandhaltungsarten erarbeitet
Beispielrechnung zur Ermittlung einer Instandhaltungskostenbenchmark
auf Grundlage der vom Arbeitskreis erarbeiteten Methode
BEISPIELRECHNUNG
Eingabeparameter:
Ergebnisse:
15.000
2,5%
0%
0 €
Nein
Anzahl Wohneinheiten
€ pro m
2
und Jahr
Anteil Wohnungen/Gebäude
Anteil komplexe Maßnahmen
Gebäude pro Jahr
Honorare und Nebenkosten
für komplexe Maßnahmen
Eigenanteil Mieter für
laufende Instandhaltung
Hausmeister für
Kleinstreparaturen
8,2%
15%
15%
30%
40%
Mieterwechsel pro Jahr
(Fluktuationsrate)
Anteil Wohnungsmoderni-
sierung bei Mieterwechsel
Anteil Teilinstandsetzung
bei Mieterwechsel
Anteil Schönheitsrepara-
turen bei Mieterwechsel
Anteil Weitervermietung
ohne Maßnahme
23,86
€ Gesamtbudget
22.729.690
37%
63%
Wohnungen
66%
34%
Gebäude
55%
41%
4%
Ungeplante Maßnah-
men im bestehenden
Mieterverhältnis
Ungeplante
Maßnahmen
Einzelmaßnahmen
Komplexe Maßnahmen
Wohnungen
Gebäude
Maßnahmen bei
Mieterwechsel
Ergebnisse auf Basis folgender Datenquellen: Einzelmaßnahmen, komplexe
Maßnahmen, Mieterwechsel: CalCon-Gruppe, Ungeplante Maßnahmen: B&O
