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cher, schneller und günstiger zu machen. Da würden wir uns wünschen,
dass die Politik ihre Lippenbekenntnisse in die Praxis umsetzen würde.
Denn vom Reden allein werden keine Wohnungen gebaut.
Zur Kostenreduzierung würde auch die Senkung der Grunderwerbsteuer
beitragen. Hier hat der Staat ein Mittel in der Hand, um mit einem
Federstrich die Baukosten und damit auch die Wohnkosten signifikant
zu senken. Es wäre deshalb mehr als wünschenswert, wenn die Grund-
steuerrallye ein Ende hätte und man sich auf einen einheitlichen Grund-
erwerbsteuersatz – ich träume jetzt mal von 3,5% – einigen könnte.
Grundsätzlich müssen wir in Regionen denken. Prognosen zufolge benö-
tigt Frankfurt bis zum Jahr 2040 rund 100.000 zusätzliche Wohnungen.
Das entspricht in etwa dem gesamten Wohnungsbestand der Stadt Kas-
sel. Aber nicht nur in Frankfurt, sondern auch in anderen Schwarm-
städten in Hessen und Rheinland-Pfalz fehlen tausende zusätzlicher
Wohnungen. Realistischerweise wird es nicht gelingen, diesen gewal-
tigen Bedarf allein mit Aufstockungen, Nachverdichtung und Lücken-
schluss zu decken. Deswegen müssen die Umlandkommunen verstärkt
in die Wohnraumversorgung einbezogen werden und das Kirchturmden-
ken muss der Vergangenheit angehören. Hier würde helfen, wenn die
Hotspots die Umlandgemeinden beim Bau von Kitas und Schulen und
anderen Fragen der Infrastruktur finanziell unterstützen. Schließlich
profitieren alle von einer wirtschaftlich prosperierenden Region.
Aus der Praxis eines kommunalen Woh-
nungsbauunternehmens in Berlin kann ich
Folgendes berichten: In der Bundeshaupt-
stadt müssen schnell möglichst viele neue
Mietwohnungen zu bezahlbaren Preisen
entstehen. Der Ansatz der städtischen
Wohnungsgesellschaften ist: bauen, bauen,
bauen. Dabei ist einer der kritischen Punkte
die Verfügbarkeit von Bauland. Es ist ext-
rem wichtig für die landeseigenen Bau-
herren, kurzfristig eine Beschleunigung der Zurverfügungstellung von
Grundstücken zu erreichen. Grundsätzlich sollten sich die öffentlichen
Verwaltungen von Bund, Ländern und Gemeinden darauf verständigen,
insbesondere kommunalen Gesellschaften sowie Genossenschaften Bau-
land zu günstigen Konditionen zur Verfügung zu stellen. Die kommunalen
Wohnungsunternehmen kaufen zwar auch schlüsselfertige Projekte von
Bauträgern an, aber diese können mittlerweile vielfach keine Projekte
mehr anbieten, mit denen wir dann den potenziellen Mietern bezahlbare
Wohnungen zur Verfügung stellen können.
Wirtschaftlich wesentlich einfacher wäre es für kommunale Gesellschaf-
ten, am Markt Grundstücke zu erwerben, wenn auf diesen Grundstücken
eine Mischung aus Miet- und Eigentumswohnungen realisiert werden
könnte. In Berlin gibt es die Regelung, dass 50% der Wohnungen für
6,50 €/m
2
netto kalt pro Monat vermietet werden müssen, die andere
Hälfte soll für durchschnittlich unter 10 €/m
2
vermietet werden. Für die
Refinanzierung wäre es eine große Erleichterung, wenn auch ein zu defi-
nierender Anteil an Eigentumswohnungen errichtet werden könnte. Das
hätte zudem den Vorteil, die Stabilität der Quartiere zu erhöhen. Um nicht
missverstanden zu werden: Es geht hier nicht um Luxuseigentumswoh-
nungen, die Kapitalanleger aus dem Ausland kaufen, sondern um Woh-
nungen, die sich eine Durchschnittsfamilie dank des niedrigen Zinsniveaus
leisten kann. Diese Familien müssten dann auch keine Angst mehr vor
steigenden Mieten haben. Weil die Zinsen wahrscheinlich nicht ewig so
niedrig bleiben werden, sollte hier ganz schnell etwas passieren.
Um die Gesamtmietbelastung trotz der gestiegenen Baukosten in Grenzen
zu halten, haben wir uns darauf konzentriert, effiziente Grundrisse zu
entwerfen und so die Wohnfläche – und damit die Miete – zu reduzie-
ren. Wünschen würden wir uns darüber hinaus, dass z. B. der „serielle
Wohnungsbau" weiterentwickelt werden würde. Grundsätzlich würde der
deutschen Wohnungswirtschaft ein bisschen mehr Experimentierfreude
gut zu Gesicht stehen, im Ausland ist man da nach meiner Wahrnehmung
schon deutlich weiter.
Eine große Chance, die Betriebskosten zu senken, bietet darüber hinaus
die Digitalisierung. Hier bewegt sich inzwischen viel. Es gibt z. B. erste
Start-ups, die mithilfe der Blockchain Mieterstrommodelle abbilden,
sodass der Mieter immer das günstigste Angebot bekommt.
Was mich mit Blick auf die Zukunft umtreibt, ist die Frage, ob die heutigen
Vorhersagen in Bezug auf die Wohnungsnachfrage auch wirklich zutref-
fen. Wir haben lange Zeit gebraucht, um wieder in den Baumodus zu kom-
men. Wir hinterfragen regelmäßig, ob und ggf. wann wir umschwenken
und den angelaufenen Apparat möglicherweise wieder stoppen müssen.
Momentan zeichnet sich dieser Strategiewechsel allerdings noch nicht ab.
Anne Keilholz, Geschäftsführerin, STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH, Berlin
Der kritischste Punkt ist das Bauland
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4|2018
MARKT UND MANAGEMENT
