MARKT UND MANAGEMENT
58
4|2018
Instandhaltungskosten
Benchmark à la carte
Dem Arbeitskreis Instandhaltungskostenbenchmark ist es gelungen, eine Methode zu entwickeln,
mit der sich eine Kennzahl für die Instandhaltungskosten berechnen lässt. Das Ergebnis fiel allerdings
anders aus als zunächst erwartet …
Um den Wert von Immobilien langfristig zu si-
chern, sind Investitionen in deren Instandhaltung
erforderlich. Aber in welcher Höhe sind diese
Investitionen wirtschaftlich sinnvoll? Derzeit
gibt es für die Wohnungswirtschaft keine ein-
heitlichen Kennzahlen zur Instandhaltung, die
in homogener Qualität und hoher Validität als
allgemeingültige Benchmarkwerte zur Verfü-
gung stehen.
Grundlage für einen solchen Vergleichmüsste eine
Kennzahl sein, aus der Schlüsse für zukünftiges
Handeln gezogen werden können – die Instand-
Sigrid Niemeier
Vorstandsvorsitzende
CalCon Deutschland AG
München
haltungskosten in €/m
2
Wohnfläche. Die Anforde-
rungen an eine solche Kennzahl sind jedoch hoch;
und insbesondere deren Definition stellt eine
Herausforderung dar. Dementsprechend haben
diverse Versuche in diese Richtung bislang noch
keine zufriedenstellenden Ergebnisse gebracht.
Ein rein betriebswirtschaftlicher Ansatz scheint
jedenfalls nicht zielführend.
Orientierungshilfe Benchmark
Der Fachausschuss „Betriebswirtschaft und Haus-
bewirtschaftung“ des GdWund die CalCon-Gruppe
haben gemeinsam den Arbeitskreis „Instandhal-
tungskostenbenchmark“ ins Leben gerufen. Der
Fachausschussvorsitzende Manfred Sydow, Vor-
stand der Bremer GEWOBA Aktiengesellschaft
Wohnen und Bauen, erklärte dazu: „Es ging dar-
um, einen Standard für die Wohnungswirtschaft
zu etablieren, der uns dabei unterstützt, Bestände
wirtschaftlich undwertorientiert zu entwickeln.“
Um möglichst allgemeingültige Ergebnisse zu
erzielen, wurde der Arbeitskreis mit neun Woh-
nungsunternehmen unterschiedlicher Größe und
Organisationsform besetzt. Hinzu kam die B&O
Service und Messtechnik AG als führender Anbie-
ter für Kleinreparaturmanagement mit umfassen-
der Erfahrung in der Instandhaltungsplanung von
Wohnungsbeständen.
Der erste Schritt auf dem Weg zur Benchmark
bestand darin, eine einheitliche Definition der
verschiedenen Maßnahmen zu finden, die unter
den Begriff Instandhaltung fallen. Hierzu führ-
ten Mitarbeiter der CalCon-Gruppe Telefoninter-
views mit den beteiligtenWohnungsunternehmen
durch. Diese machten deutlich, dass die einzel-
nen Maßnahmen in den jeweiligen Unternehmen
ganz unterschiedlich besetzt sind (wie die neben-
stehende Abbildung zeigt) und somit vor allem
bilanzpolitisch auch unterschiedlich behandelt
werden. Während die einen im Zusammenhang
mit geplanten Instandhaltungsmaßnahmen von
einer Klein-Instandhaltung sprachen, bezeichne-
ten andere genau dies als Groß-Instandhaltung.
Dass man in diesem Bereich oftmals nur glaubt,
von der gleichen Sache zu sprechen, aber nicht
unbedingt dasselbe damit meint, zeigt sich bei
der Instandhaltung von Bädern: Diese kann von
der reinen Schönheitsreparatur bis hin zur Strang-
sanierung so ziemlich alles umfassen.
Voraussetzung für eine Benchmark ist jedoch eine
einheitliche Struktur. Aus diesem Grund einigte
man sich darauf, finanzierungs- und bilanzpoli-
Quelle aller Abb./Fotos: CalCon Deutschland AG
Bei den unternehmensspezifischen Definitionen von Instandhaltungsmaßnahmen
herrscht babylonische Sprachverwirrung
KLEIN-INSTANDHALTUNG = GROSS-INSTANDHALTUNG?
ARI außer Rahmen IH; laufende IH/reaktives Kleinge-
schäft; ungeplante IH/Klein-IH; IH, Instandsetzung
(Wohnungsherrichtung)
Vermietungsunterstützende IH + Anteile Instandhaltung/MOD
Geplante IH; reine IH/Klein-IH; Groß-IH/„Aufwand“;
klassische IH-Projekte; laufende IH; IH, Ersatzinvestitionen,
Erhaltung Soll
Geplante IH bzw. Groß-IH mit Projektcharakter
Modernisierung aus Etat der IH; Geplante IH (Capex,
Bestandsentwicklung)
(Plan-)Instandsetzung + MOD
MOD/Aktivierung; Capex, größere IH
Turn Costs Leerwohnungssanierung; laufender Mieterwechsel
Sondertopf Vermietungsförderung
Aktivierung Maßnahmen
WP Christian Gebhardt
Referatsleiter Betriebswirtschaft,
Rechnungslegung und Förderung
GdW, Berlin
