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von Änderungen im Grundriss die Zahl der Türen
in einemGebäude ändern. Der Architekt passt die-
ses im virtuellen Gebäudemodell an. Damit wird
automatisch die Türliste, die Anzahl der Griffe und
sonstigen Teile verändert und bei entsprechender
Verknüpfungmit demBIM-Kalkulationsprogramm
sieht man die unmittelbaren Auswirkungen auf
die Kosten.
Damit befinden sich alle amBau Beteiligten stän-
digmiteinander imAustausch, alle relevanten Da-
ten sind unmittelbar und kontinuierlich verfügbar.
Auch Freigaben durch den Bauherrn wurden über
den Projektraum erteilt.
„Entscheidend war für uns die Erkenntnis, dass
BIM eine Methode ist, die durch den Einsatz mo-
derner IT möglich ist, jedoch nicht allein dadurch
gekennzeichnet ist“, sagt Nina Strubl. „Ganz wich-
tigwar bei diesemProjekt die intensive Kommuni-
kation und Zusammenarbeit aller Beteiligten über
den Projektraum.“
Das Objekt wurde von Anfang an von der Bayern-
haus Immobilien als künftiger Vermieterin und
Verwalterin mit betreut. „Als Berater für den
Bauherrn waren wir in engem Kontakt mit den
Architekten und auch bei Baubesprechungen an-
wesend. Dies brachte viele Vorschläge, die baulich
umgesetzt wurden“, so Strubl. Die Optimierungen
reichten von der Gestaltung des Hausmeisterrau-
mes bis zu Ausstattungsfragen und Gestaltung
der Außenanlagen. Ein wichtiges Thema waren
auch die langfristige Haltbarkeit und der Pfle-
geaufwand. „Wenn wir irgendwelche Materialien
herausgesucht haben für Treppenhäuser oder den
Aufzug, dann bin ich zu meinemObjektverwalter
gegangen und wir haben das auf Praktikabilität
getestet. Dann haben wir schonmal Cola auf eine
Fliese gegossen und gesehen, wie das nach dem
Abwischen aussah.“ Auch der Generalunterneh-
mer wurde bereits in der Planungsphase mit in
die Überlegungen der Architekten, Planer und des
Bauherrn einbezogen.
Trotz BIM-Premiere haben die Abläufe mehr oder
weniger reibungslos funktioniert. Man habe viel
dabei gelernt, sagt Strubl. Dabei wurden auch die
Grenzen des Systems getestet: „Als das Ganze von
der Datenstruktur zu komplex und unübersichtlich
geworden ist, weil zu viele ausführende Subunter-
nehmer in den Datenraum gegangen sind, haben
wir das System etwas vereinfacht.“
Flatrate für Heizung und Kühlung
Eine Herausforderung für alle war auch das Ener-
giekonzept. Neben dem baulichen KfW-55-Stan-
dardwurde durch die intelligente Vernetzung von
Solar-(Flächen-)Geothermie und konventionellen
Energieerzeugern eins der modernsten Konzep-
te für Wohnraumheizung und Kühlung, die es in
Deutschland gibt, realisiert.
Erdwärmekollektoren, die sich im Erdreich unter
dem Haus befinden, generieren aus dem Boden
Wärme, speichern diese in einem Solespeicher
und halten sie so für die Nutzung vorrätig, imWin-
ter zur Beheizung und im Sommer zur Kühlung.
Die erzeugte Energie über Solarkollektoren wird
sowohl in die Solespeicher transportiert als auch
zur Warmwasserbereitung genutzt. Die Gasbrenn-
werttherme wird nur für die Spitzenzeiten, d. h.
an besonders kalten und bewölktenWintertagen,
genutzt. „Damit erreichen wir bis zu 75% regene-
rativen Energieanteil“, sagt Nina Strubl.
Ungewöhnlich ist auch das mietvertragliche Kon-
strukt einer Warmvermietung. „Da wir uns sicher
waren, dass der Energieverbrauch so gering ist,
dass wir am Schluss mehr Kosten hätten, um die
Wärmemenge zu zählen und abzurechnen, haben
wir uns für eine Flatrate entschieden.“ Damit zah-
len Mieter die Kosten für Heizung und Kühlung
mit einer Pauschale. Fensterkontaktschalter ver-
hindern, dass die Heizung über geöffnete Fenster
reguliert wird. Der in denWohnungen sehr unter-
schiedlicheWarmwasserverbrauchwird allerdings
konventionell gemessen.
Fazit
Die Inklusivmiete zwischen 11 und 13 €/m
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war
neben den Vorzügen der Wohnanlage – großzü-
gige Grundrisse, große Balkone und Terrassen,
genügend Pkw-Stellplätze und z. B. eine Paket-
briefkastenanlage – ein Argument, sich für das
Projekt im noch jungen Stadtteil Thon-Süd zu
entscheiden.
Alle 59 Wohnungen waren in kurzer Zeit vermie-
tet. Das 3-D-Modell der Architekten kam auch
hier zumEinsatz: Über eine kostenlose App konn-
ten die Interessenten das Modell herunterladen
und dort virtuell herumspazieren.
BIM bedeutet auch: Tritt im Bauprozess eine Änderung auf,
müssen die Zeichnungen geändert werden, die Mengen-
ermittlung muss angeglichen werden, alle Beteiligten
erhalten aktualisierte Zeichnungen und müssen diese mit
ihren Fachplanungen abgleichen
Quelle aller Abbildungen: Bayernhaus Immobilien GmbH
