ENERGIE UND TECHNIK
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3|2018
Energietechnische Portfolioanalyse in Wohnungsunternehmen
Eine Basis für strategische Entscheidungen zur
Modernisierung des Bestandes
Die energietechnische Portfolioanalyse (ePA) ist ein Element des energietechnischen Portfoliomanage-
ments und auf der strategischen Ebene des Unternehmens angesiedelt. Es gilt, die im Kontext der ePA
entwickelten Strategien so in konkrete Handlungsempfehlungen zu übersetzen, dass sie im operativen
Tagesgeschäft effizient umgesetzt werden können. Ein Erfahrungsbericht.
Dieser Artikel baut auf den Erfahrungen aus einer
Vielzahl ePA im Auftrag von Wohnungsunterneh-
men auf
1
. Konkret wird Bezug genommen auf die
Dr. Eberhard Hinz
Wissenschaftlicher Mitarbeiter
Institut Wohnen und Umwelt
GmbH
Darmstadt
ABB. 1: STRATEGISCHE GESCHÄFTSEINHEITEN ALS REPRÄSENTANTEN FÜR
BESTIMMTE SEGMENTE DES WOHNGEBÄUDEBESTANDS
4 Baualtersklassen
6 Bauformen
„KR“ kleine Riegel
„78“ bis 1978 „94“ 1979 bis 1994 „01“ 1995 bis 2001 „Neu“ ab 2002
„GR“ große Riegel
„PH“ Punkthäuser
„HH“ Hochhäuser
„SO“ Sonderformen
„san“ saniert
Quelle: IWU, Fotos: gewobau Rüsselsheim
Ergebnisse einer ePA für die gewobau Gesellschaft
für Wohnen und Bauen RüsselsheimmbH, der ein
besonderer Dank gilt.
Zentrale Fragestellungen
ImKontext einer ePA sind folgende zentralen Fra-
gestellungen zu beantworten:
• Wie hoch ist der „Flottenverbrauch“ des Unter-
nehmens?
• Wie ist dieser Zustand zu bewerten?
• Welche Maßnahmen erscheinen sinnvoll, die
Bestände energietechnisch zu modernisieren?
• Welche Potenziale können realistischerweise
zu welchen Kosten erschlossen werden?
• Welche Mieterhöhungen sind erforderlich, um
die Maßnahmen zu refinanzieren und welche
Energiekosteneinsparungen auf Seiten der Mie-
ter sind zu erwarten?
Strategische Geschäftseinheiten
Für eine ePA muss aus Gründen der Praktikabilität
der heterogene Wohngebäudebestand verein-
facht und aggregierend abgebildet werden. Dazu
werden sog. strategische Geschäftseinheiten
(sGE) als Repräsentanten für bestimmte Teilseg-
mente des Immobilienportfolios gebildet. Diese
Segmentierung kann z.B. nach der Gebäudeart,
der Baualtersklasse, der Qualität der thermischen
Hülle und dem Energieversorgungssystemen
und/oder dem gemessenen Endenergieverbrauch
erfolgen.
Mit dieser Segmentierung des Bestandes ist i.d.R.
ein hoher Arbeitsaufwand für die Wohnungs-
unternehmen verbunden, weil entsprechende
energietechnische Grunddaten häufig nicht in
ausreichender Qualität und Quantität und/oder in
verschiedenen Abteilungen und unterschiedlich
strukturierten Teildatenbanken vorliegen.
Die nebenstehende Abbildung 1 zeigt elf sGE als
Repräsentanten für bestimmte Segmente des Im-
mobilienportfolios. In diesem Beispiel wurden
die sGE vor allem auf Basis von Baualtersklas-
sen und Bauformen gebildet. Zusätzlich wurden
solche Gebäude unter der Bezeichnung „san“
zusammengefasst, die energietechnisch bereits
umfassend modernisiert wurden.
