ENERGIE UND TECHNIK
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3|2018
die ePA zu ermitteln. Dies gilt unter der Prämisse,
dass die gemessenen Verbrauchswerte zuverlässig
vorliegen. In der Praxis erscheinen vorliegende
gemessene Verbrauchswerte bei näherer Prüfung
jedoch immer wieder als nicht plausibel.
Welche Maßnahmen erscheinen sinnvoll?
Für Berechnungenmüssen sinnvoll erscheinende
Maßnahmen bzw. Standards der energietechni-
schen Modernisierung definiert werden. Diese
orientieren sich gewöhnlich an den ordnungs-
rechtlichen Vorgaben der EnEV und/oder an Stan-
dards der KfW-Effizienzhäuser. Abbildung 3 (auf
Seite 47) zeigt die im Folgenden untersuchten
energietechnischen Standards.
Welche technischen Potenziale können
erschlossen werden?
In Abstimmung mit demWohnungsunternehmen
können unter Annahme realistisch erscheinender
Rahmenbedingungen über Energiebilanzberech-
nungen Potenziale zur Einsparung an Energie und
daraus abgeleitet an Emissionen ermittelt werden.
Bei entsprechenden Analysen fällt immer wieder
auf, dass die ermittelten Einsparpotenziale deut-
lich geringer sind als zunächst erwartet.
So zeigt Abbildung 4 auf dieser Seite oben, dass
bei einer angestrebten energietechnischen Voll-
modernisierungsrate von 2%
Wohnfläche
/a auf den
KfW-Standard Effizienzhaus 85 nach 20 Jahren
der Endenergiebedarf für Heizung, Warmwasser
und Haushaltsstrom um lediglich 22% und die
CO
2
-äquivalenten Emissionen um lediglich 19%
gegenüber dem heutigen Ist-Zustand reduziert
werden können. Aus dieser Abschätzung wird
bereits erkennbar, dass das Ziel eines klimaneu-
tralen Wohngebäudebestandes bis 2050 deutlich
höhere energietechnische Standards und gleich-
zeitig eine höhere energietechnische Vollmoder-
nisierungsrate erfordern würde.
Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit?
Aufgrund fehlender Daten kann i.d.R. nicht ab-
geschätzt werden, welche zusätzlichenMieterhö-
hungspotenziale infolge einer energietechnischen
Modernisierung tatsächlich erschlossen werden
können. Daher müssen unter Vernachlässigung
der komplexen wohnungswirtschaftlichen Rea-
lität im Rahmen einer vereinfachten Wirtschaft-
lichkeitsbetrachtung die energiebedingtenMehr-
kosten den energiebedingten Mehrerträgen zur
Refinanzierung gegenübergestellt werden. Diese
vereinfachte Analyse gilt es, imZuge einer verbes-
serten Datengrundlage sukzessive zu verfeinern
und zu differenzieren.
Break-even-Mieterhöhung versus
Energiekosteneinsparung
Auf Basis normativ gesetzter Rahmenbedingungen
kann hierzu über eine dynamischeWirtschaftlich-
keitsberechnung eine sog. Break-even-Mieterhö-
hung bestimmt werden. Sie ist als ein über den
Betrachtungszeitraum dauerhaft zu erzielender
Mehrmietertrag zu verstehen, der erforderlich ist,
die zusätzlichen Kosten der energietechnischen
Modernisierung zu refinanzieren. Andererseits
können mit Annahmen zu Energiepreisen und
deren Entwicklung zu erwartende Energiekosten-
einsparungen auf Seiten der Mieter sowohl mit
heutigen als auchmit zukünftigen Energiepreisen
abgeschätzt werden.
Ist die zu erwartende Energiekostenersparnis auf
Seiten der Mieter größer als der erforderliche
Break-even zur Refinanzierung der Maßnahmen,
ist in dieser vereinfachten Betrachtungsweise
davon auszugehen, dass die Maßnahmen von den
Mietern eher auf Akzeptanz stoßen und der er-
forderliche Break-even realisiert werden kann.
Ist dagegen der erforderliche Break-even deut-
lich größer als die zu erwartende Energiekos
teneinsparung, ist zu erwarten, dass die Mieter
der Umsetzung der Maßnahmen kritisch gegen-
überstehen und der Break Even eher nicht reali-
siert werden kann.
Die nebenstehende Abbildung 5 zeigt das Ergeb-
nis dieser vereinfachten Wirtschaftlichkeitsbe-
trachtung. Die Ordinate bildet die zu erwartende
annuitätische Energiekostenersparnis ab. Auf der
ABB. 5: ZU ERWARTENDE ENERGIEKOSTENERSPARNIS (ANNUITÄTISCH)
UND BREAK-EVEN FÜR DIE ENERGIETECHNISCHE MODERNISIERUNG
ABB. 4: EINSPARPOTENZIALE BEI MODERNISIERUNG DES WOHNGEBÄUDE-
PORTFOLIOS AUF VERSCHIEDENE ENERGIETECHNISCHE STANDARDS
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
Break-even [Euro/(m
2
Wf Mon)]
0,0 0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
Primär/End CO
2
-äq. nach EPHW HP & DIN 4701-10 & Gemis [kWh/m
2
Wf a)]
& [kg/(m
2
Wf a)]
Energiekostenersparnis annuitätisch [€(m
2
Wf Mon)]
Modernisierungsrate (flächengewichtet): 2%/a, Betrachtungszeitraum: 20 a, vollständig energietechnisch modernisierter Bestand: 40%
aktuellerArbeitspreis(Cent/kWh)HH-Strom:24,8;Erdgas:5,5;Heizöl:5,9;FWKWKf:9,8;HolzDIN(Pellet):7,2;Strom:24,8
TeuerungEnergie(real):2%/a;
Leerstandvor/nachMod.: je2%;
BPI*Regfaktor:1,056/mitRestwert&Ersatzinvest/mitKostenWartungRLT/KostenEntsorgungtherm.Hülle:0%
Invest/ohneFörderung/Kalkzins:2%/25a
Primärenergie nach EPHW Endenergie (Heiz&WW&Strom) nach EPHW
CO
2
-äquivalente Emissionen nach EPHW/GEMIS
IST im Mittel
Maßnahmen
warmmietenneutral
annuitätisch
(geringes Risiko)
Maßnahmen
nicht warmmietenneutral
annuitätisch
(hohes Risiko)
Absicherung der Ergebnisse
durch Risikomessung
KfW85
KR 78-KfW 85
SO 94-KfW 85
KR 94-KfW 85
GR 78-KfW 85
HH 78 San-KfW 85
GR 94 San-KfW 85
HH 78-KfW 85
PH 94-KfW 85
EnEV Bt
KfW Bt
Ref Neubau
274
202
67,6
222
157
54,5
240
168
59,0
235
163
57,9
228
163
55,7
KR 01-KfW 85
≈19%
≈13%
≈22%
≈17%
≈19%
≈13%
