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beiten wie etwa die Neuverlegung des Bodens
oder die Sanierung des Badezimmers. Diese
Aufwendungen sind vom Abnutzungsgrad des
Objektes abhängig, der sich aus den Treibern
„Mieterfluktuation“ und „Leerstandsquote“ zu-
sammensetzt. Die Mieterfluktuation gibt die
prozentuale Häufigkeit des Mieterwechsels ei-
nes bestimmten Objektes an, wobei unterstellt
wird, dass häufiger Ein- und Auszug die Abnut-
zung des Objektes steigert. Der bereits ange-
führte Treiber „Leerstandsquote“ erzielt im Ver-
gleich zu vorheriger Anführung eine senkende
Wirkung und reduziert somit die Instandhal-
tungsaufwendungen, da davon ausgegangen
wird, dass ein leerstehendes Objekt minimale
bis keine Abnutzungserscheinungen aufweist.
Somit erzielt die Leerstandsquote in diesem
Fall einen positiven Einfluss auf die Spitzen-
kennzahl, die Mieterfluktuation hingegen eine
negative Wirkung.
Zinsen
Die als relevante Größe identifizierten Zinsauf-
wendungen werden danach analysiert, wie sie
beeinflusst werden können. Geht man von ei-
nem festen Zinssatz aus, so ist es dem Unter-
nehmen nur möglich, die Zinsaufwendungen
unter der Voraussetzung einer Sondertilgungs-
möglichkeit über die Tilgungssumme zu beein-
flussen. Da durch eine höher geleistete Tilgungs-
zahlung sich das Volumen der Restdarlehens-
summe reduziert, reduzieren sich gleichermaßen
die Zinsen, welche aus der Multiplikation der
Restdarlehenssumme und des Zinssatzes er-
rechnet werden. Somit stellt die Tilgungszahlung
einen weiteren Treiber dar.
Inflation
Zudem wurde als Preissteigerungselement die
Inflation als allgemeiner Treiber festgelegt, wel-
cher sich auf alle Kennzahlen des Treiberbaums
auswirkt.
Der exemplarische Exkurs zeigt, dass ein Trei-
berbaum trotz weniger Einflussfaktoren den-
noch eine Herausforderung bei dessen Erstel-
lung darstellt. Was sind also die entscheiden-
den negativen Aspekte, die gegen eine solche
Implementierung sprechen?
Weitere Aufwandspositionen, wie Material-
aufwand, Personalaufwand und sonstige Auf-
wendungen sind nur zur Berechenbarkeit der
Spitzenkennzahl im Treibermodell angeführt,
es bedarf jedoch keiner genaueren Planung
dieser Faktoren.
Instandhaltung
Die Aufwendungen für Reparatur- und Instand-
haltung werden nach der Häufigkeit und Vor-
hersagbarkeit ihres Eintritts unterschieden in
Großsanierungen, laufende Kosten, sowie re-
gelmäßigere Sanierungen. Zu den Großsanie-
rungen zählen Kosten, die beispielsweise die
Erneuerung des Dachs betreffen, was bedeu-
tet, dass sie in längeren, nicht sofort absehba-
ren Zeitintervallen auftreten und auf Objektei-
genschaften wie etwa das Baujahr, den Ver-
kehrswert und damit die Qualität der Objekte
sowie die Objektart zurückzuführen sind. Das
Baujahr wirkt sich auf Großsanierungsaufwen-
dungen insofern aus, als ein älteres Gebäude in
der Regel mit einem höheren Instandhaltungs-
aufwand einhergeht. Zudem ist der Verkehrs-
wert des Objektes entscheidend, da ein Gebäu-
de von hohem Wert grundsätzlich als qualitativ
hochwertiger gilt und dadurch einen geringeren
Instandhaltungsaufwand aufweist. Auch die
Objektart kann die Instandhaltungsquote be-
einflussen, da unterschiedlich hohe Aufwen-
dungen bei unterschiedlichen Nutzungsarten,
wie Gewerbeimmobilien, Wohnobjekten oder
Garagen entstehen. Zu den laufenden Kosten
zählen regelmäßige, absehbare Aufwendun-
gen, welche nur geringe Kosten verursachen,
wie etwa Gärtnerarbeiten, Klempnerarbeiten
oder der Austausch einzelner Gegenstände.
Aufgrund der geringen Summe dieser Aufwen-
dungen zählen sie nicht als Treiber. Zu gewöhn-
lichen Sanierungen zählen dagegen aufwendi-
gere und kostenintensivere Instandhaltungsar-
art und Nutzungsart – entspricht. Andererseits
müssen hierbei auch Vorschriften beachtet
werden, welche die Regulierung der Mietpreise
(vgl. WoBindG §8 Abs.1 und §558 BGB) betref-
fen. Einen weiteren, jedoch eher geringeren
Einfluss auf die Möglichkeit von Mietpreiserhö-
hungen stellen Neuvermietungen dar, da bei
diesen der Mietzins um etwa 10% gesteigert
werden kann, jedoch tritt dieser Fall eher selte-
ner ein. Somit können die Treiber „Marktpreis“,
„Regulierungsvoraussetzungen“ und der Faktor
„Neuvermietung“ das Ausmaß von Mietpreiser-
höhungen steigern, was im Umkehrschluss
eine positive Auswirkung auf den Preis pro
Quadratmeter erzielt. Dieser Preis pro Quadrat-
meter erhöht wiederum die Mieterlöse und so-
mit gleichermaßen den EBT.
Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge (SbE) fallen
unabhängig von Mieteinnahmen an und können
somit die Spitzenkennzahl steigern, weshalb sie
lediglich der Vollständigkeit halber im Treiber-
modell angeführt sind. Zu ihnen zählen bei-
spielsweise Erträge aus dem Abgang von Anla-
gevermögen, Erträge aus Investitionszuschüs-
sen und -zulagen, Erträge aus Kostenverrech-
nung oder Erträge aus Beratungsleistungen.
Sie erzielen in der Regel jedoch keinen maß-
geblichen Effekt auf die Erfolgssituation eines
Unternehmens, weshalb sie nicht als Treiber
definiert wurden.
Treiber der Aufwandsseite
Auf der Aufwandsseite werden die beiden be-
reits als wichtig ermittelten Größen, Instandhal-
tung und Zinsen, genauer betrachtet. Abschrei-
bungen werden hierbei vernachlässigt, da sie
vom Unternehmen kaum zu beeinflussen sind.
Autor
Sarah Arrenberg, B. A.
ist Controllerin bei Hervis Sport- und Modegesellschaft m.b.H.
in Salzburg, Österreich. Der Artikel basiert auf ihrer an der FH
Salzburg verfassten Bachelorarbeit „Treiberbasierte Planung –
Charakteristika, Vorteile und Instrumente“.
E-Mail:
CM Mai / Juni 2019
