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Der erste Posten der Ertragsseite des Modells
entspricht den Erlösen, den Mieteinnahmen,
die durch die vorhandene Kapazität an Vermie-
tungs- und Verpachtungsobjekten erzielt wer-
den können. Sie sind zu großen Teilen von der
Fläche des vermieteten Objekts, dem erzielten
Mietzins, sowie der Leerstandsquote abhängig.
Die Leerstandsquote stellt dabei den Anteil dar,
zu welchem ein Objekt innerhalb einer betrach-
teten Periode nicht vermietet war und daher
keine Mieterlöse erzielt hat, weshalb die Leer-
standsquote einen maßgeblichen Effekt auf den
EBT erzielt und somit als Treiber definiert wer-
den kann. Dadurch lässt sich dessen Einfluss
folgendermaßen definieren: Je höher die Leer-
standsquote eines Objektes ist, umso geringer
sind die Mieterlöse, welche wiederum einen ge-
ringeren positiven Einfluss auf die Spitzenkenn-
zahl EBT erzielen. Der Mietzins selbst ist kein
Treiber, da er selbst von anderen Größen beein-
flusst wird, wie einerseits dem aktuellen Quad-
ratmeterpreis und andererseits der Möglichkeit
von Mietpreiserhöhungen. Der aktuell erzielba-
re Mietzins stellt dabei die Basis der Berech-
nung dar, welche durch den Faktor „Mietpreis-
erhöhungen“ erhöht werden kann. In welchem
Ausmaß der Treiber „Mietpreiserhöhungen“
sich auf den aktuellen Preis aufrechnen kann,
hängt einerseits vom allgemeinen Marktpreis
ab, welcher einem vergleichbaren Mietzins –
vergleichbar in Hinblick auf Wohngegend, Bau-
vergangenen 3 Jahre analysiert, um festzu-
stellen, welche Positionen der Aufwandsseite
den größten Effekt auf den Gewinn des Unter-
nehmens erzielen. Dabei konnten folgende
Aufwendungen als maßgebliche Einflüsse
identifiziert werden: Abschreibungen für Anla-
gevermögen, Reparatur und Instandhaltung
sowie Zinsen. Daher wurde als Spitzenkenn-
zahl der EBT gewählt, da er sowohl Zinsen, als
auch Abschreibungen beinhaltet, jedoch
Steuern außer Acht lässt. Ausgehend von die-
ser Kennzahl wurde anschließend der Treiber-
baum (vgl. Abbildung 1) entwickelt. Jeder
Posten ist dabei durch eine entsprechende
Farbe gekennzeichnet.
„Blau“
besagt, dass
die Kennzahl durch ihre beeinflussenden Fak-
toren im Treiberbaum neu ermittelt bezie-
hungsweise ein Planwert errechnet wird.
„Grau“
hingegen steht für Werte, welche
nach Ermittlung der Ist-Werte der Vorperiode
für die laufende Planperiode übernommen
werden können. Die
orange
markierten Pos-
ten des Modells stellen die Kerntreiber der
Planung dar. Hierauf soll im Zuge der Pla-
nungserstellung ein besonderes Hauptaugen-
merk gelegt werden. Allgemein entsprechen
die Verbindungen, gekennzeichnet durch Lini-
en, nicht automatisch mathematischen Bezie-
hung zwischen den KPIs, sondern vermitteln
die Abhängigkeit zwischen den verknüpften
Planungsparametern.
gelingt es einerseits, ein besseres Gesamtbild
der Planung zu erstellen, andererseits ge-
schieht das jedoch auf Kosten der Objektivität
durch die Integration der Auffassungen der
Stakeholder.
Treiberbaum
Das jedoch wichtigste Instrument der Treiber-
basierten Planung ist das Modell des Treiber-
baums. In diesem Modell wird die festgelegte
Spitzenkennzahl auf ihre einzelnen Ergebnis-
größen solange heruntergebrochen, bis alle re-
levanten Größen, sowohl qualitative als auch
quantitative Faktoren, integriert sind. Dabei
sollte das Konzept jedoch so einfach wie mög-
lich gehalten werden, damit die Strategie nicht
aus den Augen verloren wird. Wie die Entwick-
lung eines derartigen Treiberbaums aussehen
kann, wird in folgendem Empirischen Exkurs
dargelegt:
Empirischer Exkurs in die
Immobilienbranche
Vor der Fertigstellung des hier abgebildeten
Treiberbaums wurden die Gewinn- und Ver-
lustrechnungen von insgesamt 5 verschiede-
nen Unternehmen der Immobilienbranche der
Abb. 1: Beispiel eines Treiberbaums für die Immobilienbranche
Treiberbasierte Planung
