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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
FAKTEN:
BeimBau des Kellergeschosses wurde von den der Baugenehmigung zugrunde
liegenden Bauplänen abgewichen. Der benachbarte Kellerraum verkleinerte sich. Für
die spätere Erstellung des Aufteilungsplans wurden die der Baugenehmigung zugrunde
liegenden Baupläne verwendet. Der Erwerber hatte zwar den verkleinerten Kellerraum
besichtigt, vom Aufteilungsplan hatte er allerdings zunächst keine Kenntnis. Nachdem
ihmbekannt wurde, dass seinKellerraumentgegen der ursprünglichen Planung errichtet
wurde, stellte er den Antrag, den Kellerraum entsprechend der ursprünglichen Planung
zu errichten. Dieser wurde abgelehnt. Der Erwerber hatte diesen Negativbeschluss er-
folgreich angefochten. Jeder Eigentümer kann von den übrigenMitgliedern der Gemein-
schaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentumplangerecht hergestellt
wird. Ob eine planwidrige Errichtung vorliegt, richtet sich nach der Teilungserklärung.
FAZIT:
Der Anspruch auf planmäßige Ersterstellung derWohnanlage verstößt dann gegen
die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende
Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die unverhältnismäßig sind.
TREU UND GLAUBEN
Herstellungsanspruch bei
abweichender Bauausführung
Der Anspruch eines Eigentümers auf
erstmalige plangerechte Herstellung
des gemeinschaftlichen Eigentums
kann nach dem Grundsatz von Treu
und Glauben ausgeschlossen sein,
wenn die tatsächliche Bauausführung
nur unwesentlich von dem Auftei-
lungsplan abweicht.
BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14
FAKTEN:
Ein Wohnungseigentümer hatte im Bereich des seinem Sondernutzungsrecht
unterliegenden Gartens ein Gartenhaus errichtet. Zuvor hatte er einen entsprechenden
Umlaufbeschluss initiiert. Ein Ehepaar nahm nicht teil, war jedoch später mit der Er-
richtung des Gartenhauses einverstanden. Der Sondernutzungsberechtigte errichtete
das Gartenhaus, das Ehepaar begehrt nun dessen Beseitigung. Zu Recht. Die Errichtung
des Gartenhauses stellt eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar. Die
isolierte Zustimmung beeinträchtigter Eigentümer außerhalb des Beschlussverfahrens
ist grundsätzlich bedeutungslos. Die Klage war auch nicht deshalb rechtsmissbräuchlich,
weil das Ehepaar bei einer gemeinsamen Begehung des Gartens mit der Errichtung
des Gartenhauses an einer bestimmten Stelle einverstanden war. Es ist grundsätzlich
nicht treuwidrig, eigene Rechte auszuüben und Ansprüche durchzusetzen. Es bedarf
besonderer Missbrauchsumstände, um dem klagenden Eigentümer dies zu verwehren.
FAZIT:
Die Entscheidung ist zutreffend. Schon die Rechtssicherheit erfordert regelmäßig
eine Beschlussfassung über eine Maßnahme baulicher Veränderung.
BAULICHE VERÄNDERUNG
Zustimmung nur durch
Beschluss
Die Zustimmung zu einer baulichen
Veränderung muss im Rahmen eines
Beschlussverfahrens der Gemeinschaft
durch positive Stimmabgabe zu dem
beantragten Beschluss abgegeben
werden. Die isolierte Zustimmung be-
einträchtigter Eigentümer außerhalb
eines Beschlussverfahrens ist grund-
sätzlich bedeutungslos.
LG München I, Urteil v. 6.7.2015, 1 S 22070/14 WEG
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
In der Wohnungseigentumsanlage waren ungeeichte Zwischenzähler zwecks
Ermittlung des Energie- und Wasserverbrauchs in den einzelnen Sondereigentumsein-
heiten installiert. Dem Verwalter wurde untersagt, die entsprechenden Werte als Basis
für die Erstellung der Jahresabrechnung zu verwenden. Gemäß Eichordnung handelt
ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig nicht geeichte Messgeräte verwendet.
Es war zu berücksichtigen, dass Grundlage der erstelltenVorjahresabrechnung dieWerte
ungeeichter Zähler waren. Der Verwalter ist daher zu verpflichten, sie nicht weiter zur
Grundlage von Jahresabrechnungen zu machen. Die Untersagung der Verwendung der
auf den ungeeichten Zählern beruhenden Messwerte ist auch ermessensfehlerfrei.
FAZIT:
Wie die Entscheidung verdeutlicht, stellt die Verwendung der Messwerte unge-
eichter Zähler eine Ordnungswidrigkeit dar. Zwar ist der Verwalter lediglich Organ der
teilrechtsfähigen Gemeinschaft. Dennoch aber ist er richtiger Adressat einer entspre-
chenden Unterlassungsverfügung.
ENERGIE-/WASSERVERBRAUCH
Ungeeichte Zwischenzähler
dürfen verboten werden
Die Ermittlung durch Zwischenzähler
in einer Gemeinschaft stellt einen
„geschäftlichen Verkehr“ im Sinne des
Eichgesetzes dar und kann so von der
zuständigen Behörde untersagt wer-
den. Da der Verwalter die Abrechnung
erstellt, ist er der richtige Adressat für
eine etwaige Untersagungsverfügung.
VG Köln, Beschluss v. 26.11.2014, 1 L 1593/14
