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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
1. der Vermieter dem Mieter die Moder-
nisierungsmaßnahme nicht nach den
Vorschriften des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5
angekündigt hat oder
2. die tatsächliche Mieterhöhung die an-
gekündigte um mehr als zehn Prozent
übersteigt.
Das Berufungsgericht führt zu § 559 Abs.
2 Nr. 2 BGB aus, es sei unklar, ob bei einer
Überschreitung des Erhöhungsbetrags um
mehr als zehn Prozent die verlängerte Frist
für die gesamteMieterhöhung gilt oder ob
die verlängerte Frist nur hinsichtlich des
Teils der Mieterhöhung gilt, der über der
Zehn-Prozent-Grenze liegt. Zur Klärung
FAKTEN:
Nach § 555c BGB muss der Ver-
mieter eine Modernisierungsmaßnahme
spätestens drei Monate vor ihrem Beginn
in Textform ankündigen. Dabei ist unter
anderem der Betrag der zu erwartenden
Mieterhöhung mitzuteilen. Eine unterlas-
sene oder fehlerhafte Angabe des Betrags
derMieterhöhung schließt eineMieterhö-
hung zwar nicht aus. Jedoch spielt dieser
Umstand bei der Fälligkeit der erhöhten
Miete eine Rolle. Insoweit ist in § 559 Abs.
2 BGB Folgendes geregelt:
DerMieter schuldet die erhöhteMietemit
Beginn des dritten Monats nach dem Zu-
gang der Erklärung. Die Frist verlängert
sich um sechs Monate, wenn
Urteil des Monats:
Fälligkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung
Überschreitet die tatsächliche Mieterhöhung den angekündigten Erhöhungsbetrag um mehr als zehn Prozent,
so wird die gesamte Mieterhöhung erst nach Ablauf der verlängerten Frist fällig.
BGH, Beschluss v. 06.10.2015, VIII ZR 76/15
FAKTEN:
Eine vermietete Gaststätte befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu
einem Kongresszentrum. Dessen Räumlichkeiten stehen ebenfalls im Eigentum des
Vermieters. Die Behörde hat ihre Nutzung wegen gravierender Brandschutzmängel
untersagt. Der Mieter der Gaststättenräume macht geltend, ihm sei durch den Ausfall
der Veranstaltungen ein Verdienstausfall von 2.000 Euro pro Veranstaltung entstanden.
Diesen Schaden verlangt er vom Vermieter ersetzt.
DemMieter steht dann ein Schadensersatzanspruch zu, wenn während der Mietzeit ein
Mangel der Mietsache entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder wenn sich der
Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug befindet. Ein solcher Mangel
kann auch dann gegeben sein, wenn die Gebrauchstauglichkeit durch negative Einflüsse
aus dem Umfeld der Mietsache beeinträchtigt wird. In diesem Bereich ist allerdings
zwischen den unmittelbaren und denmittelbaren Beeinträchtigungen zu unterscheiden.
Zu den mittelbaren Beeinträchtigungen gehören solche Umstände, die zwar für die At-
traktivität der Umgebung von Bedeutung sind, aber keinen unmittelbaren Einfluss auf
die Gebrauchstauglichkeit derMietsache haben. Die hierdurch bedingtenAuswirkungen
stellen keinen Mangel im Rechtssinne dar.
FAZIT:
Das aufgezeigte Risiko muss der Mieter tragen. Dies gilt auch dann, wenn der
Vermieter, wie in diesem Fall, die Mangelursache zu vertreten hat.
GEWÄHRLEISTUNGSRECHTE
Was ist eine unmittelbare Be-
einträchtigung der Mietsache?
Als Mangel im Sinne des § 536 BGB
sind nur solche Umstände zu bewer-
ten, die die Gebrauchstauglichkeit der
Mietsache unmittelbar beeinträchti-
gen. Eine lediglich mittelbare Beein-
trächtigung, die zwar für die Attrak-
tivität der Mietsache von Bedeutung
ist, aber keinen unmittelbaren Einfluss
auf die Gebrauchstauglichkeit der
Mietsache hat, ist unerheblich.
OLG Düsseldorf, Beschluss v. 5.6.2014, 24 U 159/13,
ZMR 2015 S. 765
dieser Frage hat das Gericht die Revision
zugelassen.
FAZIT:
Der BGH legt dar, dass ein Zulas-
sungsgrund nicht vorliegt, weil bereits der
Wortlaut der gesetzlichen Regelung ein-
deutig ist: Überschreitet die tatsächliche
Mieterhöhung den angekündigten Erhö-
hungsbetrag ummehr als zehn Prozent, so
wird die gesamte Mieterhöhung erst nach
Ablauf der verlängerten Frist fällig. Eine
abweichende Ansicht wird auch in der Li-
teratur nicht vertreten. Die Entscheidung
ist zu der bis 30.04.2013 gültigen Fassung
des § 559b BGB ergangen. Für die aktuelle
Fassung gilt aber nichts anderes.
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
