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2.2016
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über Räume zum Betrieb
einer Zahnarztpraxis. DasMietobjekt befindet sich in einemgrößerenGebäudekomplex,
bestehend aus einem Einkaufscenter, Gewerbeeinheiten, Arztpraxen und Wohnungen.
In dem Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten sowie „sämtliche
Wartungskosten“ zu tragen hat. Der Mieter vertritt die Ansicht, dass er nur solche War-
tungskosten zu tragen hat, die Teil der wirksamumgelegten Betriebskosten imSinne des
§ 2 Nr. 1-17 BetrKV sind. Sonstige Wartungskosten habe er nicht zu tragen; insoweit sei
die Klausel intransparent und damit unwirksam.
Das Gericht teilt diese Ansicht nicht: Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in
AGBs unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten
von Treu undGlauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteili-
gung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich
ist. Das Transparenzgebot verpflichtet denVermieter, eine Klausel betreffend die Umlage
von Kosten so zu gestalten, dass die wechselseitigen Rechte und Pflichten von Vermieter
und Mieter möglichst klar und durchschaubar sind,
Hierzu reicht es nach Ansicht des Gerichts aus, wenn in der Umlagevereinbarung der
Begriff „Wartungskosten“ verwendet wird. Dieser Begriff umfasse nach demVerständnis
eines durchschnittlichen gewerblichen Mieters sämtliche Wartungskosten.
FAZIT:
Eine Begrenzung dieser Kosten der Höhe nach ist ebenfalls nicht erforderlich. Der
Mieter ist durch das Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt, weil der Vermieter
hierdurch an der Umlage nicht erforderlicher Kosten gehindert wird.
GEWERBEMIETVERTRAG
Umlage von Wartungskosten
1. Eine Formularklausel, wonach der
Mieter „sämtliche Wartungskosten“
zu tragen hat, ist in einem Gewerbe-
mietvertrag wirksam.
2. Nach dieser Klausel hat der Mie-
ter alle, auch gegebenenfalls nicht
ausdrücklich genannte oder aus den
sonstigen Kostenpositionen ableit-
bare Wartungskosten zu tragen. Eine
Begrenzung dieser Kosten der Höhe
nach ist nicht erforderlich.
OLG Frankfurt, Urteil v. 16.10.2015, 2 U 216/14
BEWEISLAST FÜR MIETAUSFALL
Ansprüche gegen
Gebäudeversicherer
Begehrt der Vermieter/Versicherungs-
nehmer von seinem Gebäudeversi-
cherer den durch Gebäudebrand ent-
standenen Mietausfallschaden, so hat
er nachzuweisen, dass ein nach den
Versicherungsbedingungen zu regulie-
render Schaden vorliegt. Setzt dessen
Ersatz bedingungsgemäß voraus, dass
der Mieter infolge des Versicherungs-
falls gesetzlich zur Verweigerung der
Mietzahlung berechtigt ist, so hat der
Vermieter zu beweisen, dass der Mie-
ter den Untergang der Mietsache nicht
selbst zu vertreten hat.
OLG München, Urteil v. 07.08.2015, 25 U 546/15
GESUNDHEITSGEFÄHRDUNG
Fristlose Kündigung
Die außerordentliche fristlose Kün-
digung eines Mietverhältnisses über
Wohnraum wegen erheblicher Ge-
sundheitsgefährdung ist grundsätzlich
erst zulässig, wenn der Mieter dem
Vermieter zuvor eine angemessene
Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmah-
nung erteilt hat. Eine auf § 569 Abs. 1
BGB gestützte Kündigung, die ein Jahr
nach der Abmahnung erklärt wird,
ist im Regelfall verspätet und damit
unwirksam. Liegt die Abmahnung
längere Zeit zurück, so ist dem Mieter
zuzumuten, vor dem Ausspruch der
Kündigung eine weitere Nachfrist zu
setzen.
OLG Braunschweig, Urteil v. 17.09.2015, 9 U 196/14
KONKURRENZSCHUTZ
Verletzung bei Gewerbe-
raummietvertrag
Die Verletzung der in einem Gewer-
beraummietvertrag vereinbarten
Konkurrenzschutzklausel durch den
Vermieter stellt einen Mangel der
Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz
1 BGB dar, der zur Minderung der
Miete führt. Denn der vom Vermieter
geschuldete Mietgebrauch wird durch
die Konkurrenztätigkeit des Dritten
unmittelbar beeinträchtigt. Maß-
geblich für die Höhe der Minderung
sind die mit der Konkurrenztätigkeit
verbundenen wirtschaftlichen Risiken
von Kundenerhalt für den geschützten
Mieter; diese Risiken hat das Gericht
mit 25 Prozent der Miete bemessen.
OLG Hamm, Urteil v. 17.09.2015, 18 U 19/15
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