37
1.2017
›
zumVermögen einer Kapitalgesellschaft
gehören.
Der gewerbliche Grundstückshandel eines
Einzelunternehmers oder das Sonderbe-
triebsvermögen eines Gesellschafters sind
demnach nicht steuerbegünstigt.
WOHNUNGSVERMIETUNG ALS HAUPTZWECK
Darüber hinaus muss der Hauptzweck des
Betriebs in der Vermietung eigener Woh-
nungen bestehen und dessen Erfüllung
einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb
erfordern. Die Wohnungsvermietung als
Hauptzweck des Unternehmens nimmt
die Finanzverwaltung dann an, wenn
die Vermietung eigener Wohnungen den
überwiegenden Teil einer betrieblichen
Tätigkeit ausmacht. Doch wann ist das
der Fall?
Die Finanzverwaltung stellt bei der
Einstufung ausschließlich auf die Sum-
me der Grundbesitzwerte der zu Wohn-
zwecken vermieteten Grundstücke im
Verhältnis zur Summe der Grundbesitz-
werte aller vermieteten Grundstücke des
Betriebes ab. Die Anzahl der vermieteten
sammen 37 Wohnungen versagten die Fi-
nanzrichter allerdings das Steuerprivileg.
Ist der Status als Wohnungsunternehmen
erfüllt, stellen nicht nur die zu Wohn-
zwecken vermieteten Grundstücke kein
schädliches Verwaltungsvermögen dar.
Auch die zu gewerblichen, freiberuflichen
oder öffentlichen Zwecken vermieteten
Grundstücke können steuerbegünstigt
übertragen werden.
BEHANDLUNG VON MISCHIMMOBILIEN UN-
KLAR
Bei der Charakterisierung als Woh-
nungsunternehmen kommt es entschei-
dend auf das Verhältnis der Grundbesitz-
werte der zu Wohnzwecken vermieteten
Grundstücke im Verhältnis zur Summe
der Grundbesitzwerte aller vermieteten
Grundstücke an.
Doch selten besteht der Immobilien-
bestand nur aus Wohnimmobilien. Ge-
mischt genutzte Immobilien mit Gewer-
be- oder Ladenflächen im Erdgeschoss
und Wohnungen oder Arztpraxen in den
Obergeschossen sind häufig anzutreffen.
Die Finanzverwaltung hat sich bisher
nicht dazu geäußert, nach welchen Maß-
stäben der Grundbesitzwert dieserMisch
immobilien aufzuteilen ist. Denkbar ist
eine Aufteilung nach dem Verhältnis der
Flächennutzung oder der Mieterträge.
Vorsorglich sollte der Steuerberater
im Vorfeld einer geplanten Nachfolge im
Unternehmen eine Berechnung nach bei-
den Varianten vornehmen und mit dem
Finanzamt abstimmen.
Rechtlich ungeklärt ist auch, ob man
durch eine reine Beteiligung an einer
grundbesitzhaltenden Personengesell-
schaft ein erbschaftsteuerlich privile-
giertes Wohnungsunternehmen begrün-
den kann. Hier bleibt abzuwarten, ob
die Finanzverwaltung in den folgenden
Monaten mit weiteren Ländererlassen für
Klarheit sorgt.
SUMMARY
»
Bei optimaler Gestaltung
des Betriebsübergangs gibt es für Wohnungsunternehmen Steuervorteile.
Es ist nicht steuerschädlich,
wenn Grundstücksüberlassung im Rahmen eines Wohnungsunternehmens erfolgt.
»
Wohnungsvermietung als Hauptzweck
nimmt die Finanzver-
waltung dann an, wenn die Vermietung eigener Wohnungen den überwiegenden Teil einer betrieblichen Tätigkeit ausmacht.
«
Michael Schreiber, Oberweser
85
Übergang eines Wohnungs
unternehmens: Wenn alles gut
geht, wird das Betriebsvermö
gen in Höhe von 85 Prozent von
der Erbschaftsteuer verschont.
Objekte, der Umsatz oder der Ertrag spie-
len hier also keine Rolle. Die Grundbesitz-
werte muss der Steuerberater ermitteln.
Die dabei entstehenden Kosten sind im
Rahmen der geplanten Vermögensüber-
tragung abzugsfähig.
Dem Gesetz lässt sich allerdings nicht
entnehmen, wann konkret die Vermie-
tung der eigenen Wohnungen den über-
wiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit
darstellt. Experten gehen davon aus, dass
die steuerlichen Werte mehr als 50 Pro-
zent des Gesamtwertes aller vermieteten
Grundstücke ausmachen müssen. Hier
bleibt jedoch eine Unsicherheit, die man
vor einem geplanten Unternehmensüber-
gang mit dem Finanzamt abklären sollte.
Die Bewertung von Immobilien bie-
tet Gestaltungspotenzial, ist aber kom-
plex. Diskussionen mit dem Fiskus bietet
zum Beispiel die Auswahl des richtigen
Bodenrichtwertes bei abweichender Ge-
schossflächenzahl oder die Höhe des
Liegenschaftszinses. Um spätere Über-
raschungen zu vermeiden, sollte man
einen Sicherheitspuffer einbauen und ein
Verhältnis der steuerlichen Werte von
Wohn- zu Gewerbeimmobilien von 60:40
anstreben.
WIRTSCHAFTLICHER GESCHÄFTSBETRIEB
Weitere Voraussetzung für die Privile-
gierung als Wohnungsunternehmen ist
das Vorliegen eines wirtschaftlichen Ge-
schäftsbetriebes. Bei mehr als 300 eigenen
Wohnungen im Bestand geht die Finanz-
verwaltung jedoch regelmäßig davon aus.
Aber auch kleinere Betriebe können
per se den Status als Wohnungsunterneh-
men erlangen. Nach einer Entscheidung
des Finanzgerichtes Düsseldorf vom
24.06.2015 (Az. 4 K 2086/14) ist das Ge-
samtbild der Verhältnisse entscheidend,
wobei sowohl qualitative als auch quan-
titative Merkmale für die Entscheidung
heranzuziehen sind. In dem Urteilsfall
mit fünf Mietwohngrundstücken mit zu-
