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5.2016
nicht die erforderliche Beschlusskom-
petenz. Sie können grundsätzlich den
Erwerb eines Grundstücks durch die Ei-
gentümergemeinschaft beschließen. Der
Erwerb des Nachbargrundstücks durch
die Eigentümergemeinschaft entspricht
auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da
das Grundstück für die Eigentumsanla-
ge von Beginn an eine dienende und auf
Dauer angelegte Funktion hatte und diese
mit dem Erwerb aufrechterhalten wer-
den soll. Wenn sich die Eigentümer zur
Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage
für den Erwerb des Nachbargrundstücks
durch die Eigentümergemeinschaft ent-
scheiden, entspricht dies ordnungsmä-
ßiger Verwaltung.
FAKTEN:
Eine das Grundstück teilende
Eigentümerin hatte den Wohnungen
jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem
damals in ihrem Eigentum stehenden
Nachbargrundstück zugeordnet und sich
durch eine Baulast öffentlich-rechtlich
verpflichtet, die Stellplätze der Eigen-
tümergemeinschaft zur Verfügung zu
stellen. In der Folgezeit wechselte die
Eigentümerin des Nachbargrundstücks.
Daraufhin beschlossen die Wohnungs-
eigentümer mit Stimmenmehrheit den
Erwerb des Nachbargrundstücks durch
die Eigentümergemeinschaft. Der Be-
schluss wurde von einem Eigentümer
angefochten. Seine Klage hatte allerdings
keinen Erfolg. Den Eigentümern fehlte
Urteil des Monats:
Grundstückserwerb durch Eigentümergemeinschaft ist möglich
Die Eigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Eigentümergemeinschaft als teilrechts-
fähigen Verband beschließen. Sie haben hierfür die erforderliche Beschlusskompetenz. Ob der Erwerb ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht, richtet sich nach den Maßgaben des Einzelfalls.
BGH, Urteil v. 18.03.2016, V ZR 75/15
FAKTEN:
In der Jahresabrechnung waren an keiner Stelle die Einnahmen der Gemein-
schaft aus den Hausgeldern der Eigentümer dargestellt. Die Jahresabrechnung führt
unter der Rubrik „Ausgaben/Einnahmen“ zunächst die Kosten der Eigentümergemein-
schaft auf, enthält aber dazwischen zwei Einnahmenpositionen aus demVorjahr.Weitere
Einnahmen sind nicht angegeben. Im Ergebnis sind „Gesamt Ausgaben-Einnahmen“
in bestimmter Höhe anteilig auch für die Eigentümer ausgewiesen. Wohngeldeinnah-
men insgesamt sind nirgends aufgeführt. Wenn aber die Wohngeldeinnahmen, die den
weitaus größten Teil der Einnahmen ausmachen, nirgends erwähnt werden, lässt sich
die Jahresabrechnung insgesamt nicht auf ihre Plausibilität hin überprüfen. Aus diesem
Grund war der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig
zu erklären.
FAZIT:
Die Jahresabrechnung muss zwingend die in der jeweiligen Abrechnungsperiode
erzielten Einnahmen ausweisen. Zwar handelt es sich bei der Jahresabrechnung um die
Abrechnung über den Wirtschaftsplan, in dem nicht zwingend die voraussichtlichen
Einnahmen in Form der Hausgelder der Eigentümer ausgewiesen werden müssen. An-
ders aber sieht es bei der Jahresabrechnung aus.
HAUSGELDEINNAHMEN
In der Jahresabrechnung
sind sie darzustellen
Werden in der Jahresabrechnung die
Hausgeldeinnahmen der Gemein-
schaft nicht dargestellt, widerspricht
ihr Genehmigungsbeschluss ordnungs-
mäßiger Verwaltung, da die Jahres-
abrechnung auf ihre Schlüssigkeit
nicht prüfbar ist.
LGMünchen I, Urteil v. 08.10.2015, 36 S 16283/14WEG
FAZIT:
Ein Beschluss entspricht ordnungs-
mäßigerVerwaltung, wenndie Eigentümer
vom Erwerb des Grundstücks oder der
Wohnung tatsächlich einen Vorteil haben,
was in dem vom BGH entschiedenen Fall
nicht zu bestreiten ist: Die Stellplatzsituati-
on ist rechtlich gesichert, und ob nunMiete
für die Stellplätze gezahlt werdenmuss oder
diese käuflich erworben werden, liegt im
weiten Ermessensspielraum der Eigentü-
mer. Anderswürde es dann aussehen, wenn
der Grundstückserwerb Renditezwecken
dienen würde. Würden die Stellplätze also
gar nicht benötigt, das Grundstück ledig-
lich erworben, umdie Stellplätze fremdzu-
vermieten, dürfte der Erwerb nicht mehr
ordnungsmäßigerVerwaltungentsprechen.
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Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
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