Energetische Sanierung
Studie: Handlungsbedarf für WEG
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellen in Deutschland mit
9,1 Mio. von insgesamt 40,5 Mio. Wohnungen die zweitgrößte Eigentü-
mergruppe. Diese Eigentumswohnungen verteilen sich auf rund 1,8 Mio.
Wohngebäude. Deren Sanierungsquote liegt mit rund 0,7% noch unter
dem aktuell niedrigen Durchschnitt. Das Europäische Bildungszentrum der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ), Bochum, hat gemeinsam mit
der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI) nach Gründen dafür gesucht.
Die Ursachen für das schlechte Abschneiden der WEG sind vielschichtig.
„Die Eigentümer, ihre Wünsche und Bedürfnisse, aber auch ihre finanzi-
ellen Möglichkeiten sind oftmals sehr unterschiedlich. Dementsprechend
sind die unterschiedlichen Interessen nur schwer unter einen Hut zu brin-
gen und gemeinschaftliche Beschlüsse scheitern“, erklärte Jochen Dörner,
Geschäftsführer der WI bei der Vorstellung der Ergebnisse.
Es geht vor allem bei älteren Gebäuden um größere Investitionen, die
ohne Sonderumlagen nicht finanzierbar sind, weil die angesammelten
Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichen. Wenn die Finanzierung über
Sonderumlagen nicht darstellbar ist, bleibt als Alternative eine Darle-
hensfinanzierung bei einer Bank. Hier müssten laut Wohnungseigentums-
gesetz alle Eigentümer zustimmen – fehlt nur eine Zustimmung, wäre der
Beschluss gerichtlich anfechtbar.
Die Gesetzgebung stammt aus dem Jahr 1951; mehrere Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes wurden seither novelliert. Um das Moder-
nisierungsthema aber praxisgerechter zu machen und damit den dringend
notwendigen Maßnahmen den Weg zu bahnen, seien Neuregelungen
kurzfristig notwendig, sagte Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender
des EBZ. Erstens bedürfe es einer Anpassung des § 22 Abs. 2 WEG, da nur
in Ausnahmefällen der durch den Gesetzgeber vorgeschriebene (doppelt
qualifizierte) Mehrheitsbeschluss erreicht werden kann. Es sollte überlegt
werden, die Vorschrift dahingehend zu ändern, als dass Modernisierungs-
maßnahmen mit 75% der in der Eigentümerversammlung vorhandenen
Stimmen verabschiedet werden können, um damit eine Stimmmehrheit zu
definieren, die in der Praxis auch realistisch erzielt werden kann. Zweitens
sollten im Wohnungseigentumsgesetz keine konkreten Vorgaben zur
„Angemessenheit“ einer Instandhaltungsrücklage, etwa durch eine Min-
destrücklage und ein Verbot der Zweckentfremdung, vorgehalten werden.
Zu guter Letzt würde eine Harmonisierung der Vorgaben der KfW mit den
Vorschriften der EnEV Abhilfe schaffen.
Im konkreten Fall einer Eigentümergemeinschaft wird aufgezeigt, wie
sich fehlende Instandhaltung bzw. Modernisierung auf den aktuellen
Marktwert auswirkt. Ein Sachverständiger hat den Verkehrswert des Ge-
bäudes vor und nach Durchführung von notwendigen baulichen Maßnah-
men ermittelt. Grundlage war die Beschreibung der Maßnahmen und die
Kostenermittlung des Wohnungseigentumsverwalters.
Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 30 Eigentumswohnungen und
30 Garagen, die 1972 in einer westdeutschen Großstadt gebaut wurden.
Das Durchschnittsalter der Eigentümer beträgt 60 Jahre. Die geschätzten
Kosten für sieben dringende bauliche Maßnahmen, wie etwa die Flach-
dachsanierung, Austausch der Fenster oder Wärmedämmung der Fassade,
liegen bei 970.000 €. Das Konto der Instandhaltungsrücklage weist ein
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